Возможен ли развал экономики и обвал рынка недвижимости Украины?

Н-да уж.

На свете счастья нет. Но есть покой и воля!



Вы как раз даете свою интерпретацию классика. Попадает в обе категории.

Эх Ланд, ну с вовой понятно...

А ведь Карлсон прав если "зрить в корень"...

Он любит торт, в данный момент времени он ест торт, он счаслив...

Возможно слишком сложно.

Я воспринимаю это как "счатлив здесь и сейчас", а все перечисленное вовой не более чем иллюзия придуманная для самоуспокоения.

От таки дела малята...

И Карлсон прав.

И Вова прав.

И вы правы.

Это если принцип "здесь и сейчас" принять за основу мировоззрения.

упс, упустил что Вова начал писать свой ник с большой буквы...

Вот кстати текст. Мне лучше не написать



Аналитические заметки.



Согласно экономической науке, цены на недвижимость определяются не себестоимостью (о чем нам так упрямо талдычат застройщики), а спросом.



Недвижимость имеет такую особенность, как двойственный спрос.

1) Спрос на недвижимость как на объект инвестирования

2) Спрос на недвижимость как на предмет потребления



Рыночные постулаты, тем или иным способом уже доказанные в экономике:

- период роста или падения цен на недвижимость чаще всего обусловлена колебаниями спроса (колебания предложения на цену не влияют)

- рост доходов влияет на рост обеих видов спроса на недвижимость, но эластичность спроса по доходу низкая (этот фактор не является определяющим при резком росте или снижении цен)



Теперь текущая оценка спроса на недвижимость в Украине как на объект инвестирования.

1) Высокий уровень риска. В условиях неопределенности ценового тренда -

очень высок. Непривлекательно.

2) Доходность. Величина арендной платы очень низкая относительно цены.

Непривлекательно.

3) Доходность эквивалентных инвестиций. Существует более доходный эквивалент - банковский депозит (доходность выше, риск ниже). Ценные бумаги (доходность выше, риск равнозначный). Вывод: непривлекательно.

4) Доходность от реализации актива. В условиях стабильных цен - 0. В условиях снижения цен - отрицательная. Непривлекательно.



Текущая оценка спроса на недвижимость, как на предмет потребления. Определяется как правило предпочтениями арендовать или покупать жилье.

1) Ипотечная ставка намного выше арендной. Непривлекательно. Ипотечный

спрос очень эластичен, то есть любое изменение ставок ведет к немедленному изменению спроса.

2) Неипотечные приобретатели (за свои деньги) формируют спрос исходя из ТЕХ ЖЕ КРИТЕРИЕВ, что и ИНВЕСТИЦИОННЫЕ (доказано). Непривлекательно.

Итог - спроса нет и не предвидится. Теперь вопрос, насколько будет падение цен согласно экономическим законам? Пока цена не станет инвестиционно-равновесной или ипотечно-равновесной (лиьо по большему уровню, либо по меньшему или среднему). Инвестиционно-равновесной, то есть равнятся доходности от других вложений. Ипотечно-равновесной, означает равенство между ценой выплат по ипотеке и стомостью аренды.



Проведем анализ

Оболонский р-н, Минский массив

1к. кв-ра - 90 000

Аренда: 600 * 12 = 7200

Ставка по депозитам: 12%

Ставка по ипотечному кредиту: 18%



С учетом этих условий инвестицонно-равновесная цена 1-комнатной квартиры составляет около 60 000 долл. (7200 / 60 000 = 12%.) Ипотечный кредит на покупку такой квартиры можно получить по ставке около 18% годовых. Это значит, что ипотечно-равновесная цена квартиры составит

40 000 долл. (7200 / 40 000 = 18%)



Текущая цена таких квартир составляет около 90 тыс. долл. Данная цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен. Возникновение ситуации, при которой текущая цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен, приводит к тому, что инвесторы и покупатели уменьшают свой спрос на недвижимость. Инвесторы перестают ее покупать и выставляют на продажу. Потенциальные покупатели, живущие в арендованных квартирах, откладывают покупку квартир, поскольку проживать в арендованной квартире менее обременительно для семейного бюджета.



Снижение спроса не может не обусловить понижающего давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равны наибольшему из двух уровней цен. : ипотечно-равновесного и инвестиционно-равновесного. В нашем случае наибольшей из двух цен является инвестицонно-равновесная (60 000 долл.). Когда текущие цены будут равны инвестицонно-равновесным, прекратится спад цен.



При сохранении неизменности исходных параметров, цена таким образом на 1 к квартиры в Оболонском районе должна составить:

60 000 максимум (снижение в 1,5р.)

50 000 среднее (снижение в 1,8р.)

40 000 минимум (снижение в 2,25р.)



Прогноз необходимо постоянно корректировать в случае возникновения изменений в параметрах, влияющих на равновесные цены.

Ланд, не городите ерунды, какие 12%, какой депозит?

В Швейцарском или любом нормальном европейском банке вам предложат 3-5%.

Что значит эквивалентная инвестиция на депозит?

Это, когда осенью половину украинских банков ветром сдует, вы называете ЭКВИВАЛЕНТОМ с меньшим риском?

Дальше читать не стал, диагноз однозначный – дебилизм.

можно я скажу?



истерика у него от жабы ;)



купил квартиру в кредит... сейчас квартиры начинают дешеветь, а кредит его начинает дорожать (банки без согласования с кредиторами поднимают процентные ставки)

С одним согласен - у наших банков зреют огромные проблемы. Что такое депозитные 23% годовых по гривне, 17% по валюте в Укрпромбанке? Акция у них такая, видишь ли. Так деньги нужны оказывается. В депозиты клали максимум на год, а в кредит давали минимум на два. Дырку закрывали за счёт иностранных кредитных денег. Теперь их просят взад наверное. Может я не прав, но это моё видение вопроса. Свои деньги я под эти проценты в этот банк не положу. Боюсь, однако..

Пока что нет причин для беспокойства, а вот перед выборами, этак в конце лета надо будет задуматься над устойчивостью "фиников", самые надежные банки - это ведь стеклянные. Хотя редко у кого есть возможность без риска хранить лаве вне "фиников", кругом тупик куда не глянь - а все эта стерва виновата.

Выборы это понятно имеюются ввиду в следующем году, внеочередных парламентских не должно быть, а то это была бы жесткая эротика.

Сомневаюсь что квартира за 90К 1комн сдается за 600 у. е. Скорее за 500

Квартира за 120К - возможно за 600.

Если говорить про 2х комн, то квартиры по 140-170К - за 650-800 у. е

Расчет такой:

Оболонь 1-к 90000 уе

Аренда ее 500 уе

500*12=6000

Депозит Аваль 9,75% год

Кредит Аваль 12,75% год



Инвестиция при 61500 уе за квартиру

Ипотека при 47000 уе за квартиру.



Это очень похоже на реальные цены в ближайшем времени или ставка по аренде пойдет вверх и скорректирует цены падения.

Для этого Киев должен стать абсолютным лидером по привлекательности в смысле трудоустройства. На сегодня процесс этот обратился вспять.

Ленд, я мягко сказать не согласна с Вашей или не Вашей аналитикой...

"Недвижимость имеет такую особенность, как двойственный спрос.

1) Спрос на недвижимость как на объект инвестирования

2) Спрос на недвижимость как на предмет потребления"

Давайте разберемся что такое объект инвестирования, и что такое объект потребления...

Все объекты потребления- это объекты, которые имеют быструю изнашиваемость или уничтожаемость, и стабильно теряют свою стоимость. Недвижимость не относится к последним, за исключением временной недвижимости.

Т. е. рассматривать недвижимость, ювелирные изделия, антиквариат, предметы искусства, некоторую мебель как объект потребления- я считаю в корне не правильно.

Во-вторых, что такой объект инвестирования? Это объекты, от которых ожидается получение дохода или выгоды (снижение затрат).

Даже если семья, не получает дохода в чистом виде от недвижимости, она получает выгоду в виде снижения затрат на аренду.

Мало это или много, выстрелил этот объект с поднятием своей стоимости или нет, это второй вопрос. Но я считаю недвижимость сугубо инвестиционным объектом.

И третье, нельзя под одну гребенку рассматривать всю недвижимость в одном узком аспекте. Она индивидуальна до одури.

И нельзя рассматривать доходы от объекта недвижимости и доходы от депозитов. Я считаю это тоже в корне не правильным. Ценность доллара или гривны-абсолютно непредсказуема. В случае ее обеценивания ее полезность никчемная. Что не скажешь о недвижимости. и пр. пр. пр.

Здесь можно спорить.

именно потому, что бинарные признаки есть в любом активе. Или почти любом.

Недвижимость, как способ извлечения дохода - актив.

недвижимость, как место проживания - пассив.

Причем речь может идти об одной и той же, в зависимости от ее временной (замечу!) функции.



А если сейчас почитать последнюю эпопею Ментбастер (Т. Монтян) с шекспировской драмой вокруг такого потенциального актива - квартирки на Крещатике - у-у-у, такие мысли в голову лезут...

Этот актив очень быстро может стать последним пристанищем.



А снижение затрат весьма спорный фактор.

Я сейчас плачу коммуналку гораздо меньше, чем билл Гейтс. это значит, что я экономлю по полмиллиона баксов в месяц? Так куда же я деваю такие бабки, может подскажете? А то сам понять не могу.

А если еще посчитать, во сколько мне НЕ обходится содержание аэроджета, гольф-поля и супер-яхты - прям голова кружится!

Теперь по второму пункту..

"Теперь вопрос, насколько будет падение цен согласно экономическим законам? Пока цена не станет инвестиционно-равновесной или ипотечно-равновесной... Инвестиционно-равновесной, то есть равнятся доходности от других вложений.... Ипотечно-равновесной, означает равенство между ценой выплат по ипотеке и стомостью аренды."

Это тоже перлы!

Давайте рассмотрим инвестиционные объекты:

золото доходность за прошлый год: около +38%

доходность серебра +38%,

доходность доллара -10% + 12% от депозита (грубо)=+2%

доходность Евро +6%,+12% от депозита=+18%

доходность Пифов +/-2%,

доходность еврооблигаций Газпром +6%...

доходность недвижимости Киева от аренды минумум +5% + рост цен за прошлый год в среднем +13% и -10% падение доллара=+8%



Объясните, о какой инвестиционной равновесности может идти речь?

И причем тут ипотека? Это всего лишь вспомагательный инструмент для нахождения средств, но это не критерий возможной стоимости недвижимости.

Если на покупку золота Вам вообще никто кредит никогда не даст, то это не значит, что его цена должна обвалиться.

Ланд, думаю, лучше было бы если бы Вы сами чего-нибудь от себя написали.

Ланд:"недвижимость, как место проживания - пассив." :)))

Я Вам как бывший бухгалтер скажу, что недвижимость, независимо от использования всегда-актив!

"А если еще посчитать, во сколько мне НЕ обходится содержание аэроджета, гольф-поля и супер-яхты - прям голова кружится"

А причем тут НЕ обходится? речь как раз таки о том, во сколько обходится.

Многие компании инвестирую в иновационный продукт, не потому, что они его перепродадут и наварят, а потому, что он даст возможность снизить текущие затраты и тем самым увеличить доход.

Фифа, вы замечательно проиллюстрировали бухгалтерский подход к вопросу.

Именно такой подход и толкает к накопительству, обрастанию всяким мотлохом. Как же - ведь кругом сплошные ценности! Активы растут, как бамбук под дождем!



На самом деле, это следование в фарватере чужих, навязанных человеку мировоззренческих позиций. В мире понятие актива давно уже сместилось с владения объемами и площадями в сторону владения оперативностью и информацией, с возможностью влиять на эти составляющие. Это факт.



Ну и кроме того, записывать в актив нечто, изначально дорогое и постоянно требующее расходов, по-моему это даже с т. зр. бухгалтера некошерно.



не говоря уж о вашем пассаже по поводу инновационной составляющей нашей ндвижки. Ценю такое тонкое чувство юмора!

Мой юмор с Вашим близко не валялся... О фарватере Вы хорошо сказали, а по теме?