Коттеджные городки

Гонзалес, если не секрет, во сколько Надра оценили вашу землю и какая была рыночная цена? Остальные условия - проценты-первоначальный-комиссии как по обычной ипотеке? Спасибо.

На покупку земли условия как для обычной ипотеки. До нового года, если не ошибаюсь акция 0% первоначальный взнос. По оценке земли не скажу.

0% первоначальный взнос, а оценка залога это к "независимым экспертам" 8) Знакомо...

Ну, по поводу "сендвичей"... По-вашему пища от МакДональдс полезна, качественна и действительно хороша как её красивая реклама и "упаковка"? Всё зависит от того, как красиво упаковать (втюхать) продукт. Так и эти домики, не говоря уже о земле под ними... В одной из таких компаний, хотящей продавать "сэндвичи" главным партенром указывается "УКОИНВЕСТБУД", славящаяся достаточно проблематичным высотным строительством в Киеве и выживающая только лишь за счет связей, высокого положения и возможности "давить сверху" своего шефа. А как только "волосатость руки" поредеет, вот тут-то, не исключено, и начнется в лучшем случае как минимум "Нью-Элита" везде, к чему они участны.

Полная ерунда, сейчас участок в Горе стои 50-80тыс$ в зависимости от места.

Статья апрельская 8)

По моим наблюдениям цены за год поднялись раза в 1.5-2...

Не так давно изучал состояние рынка по доступным источникам в интернете.

Вот совукупность ссылок.
Котеджи + таунхаузы

Аналитические статьи:
http://www.utg.kiev.ua/?sec=stat&id=232&npage=10〈=1
http://www.utg.kiev.ua/?sec=stat&id=244&npage=0〈=1
http://www.investor.net.ua/ru/articles/306.html?SID
http://www.maidanua.org/static/mai/1168949009.html
http://www.rurik.com.ua/dokumenti/doslidjenya/oglyad_rinku_kotedgnoi_neruhomosti.pdf
http://www.100realty.com.ua/articles/1173.html
http://www.provereno.com.ua/za-gorodom-6.html
http://portal.stroiserver.com.ua/modules/news/article.php?storyid=302
http://www.ajax.com.ua/site/news?id=42
http://www.dsnews.com.ua/print_ver.php?r_id=23&article_id=25545 http://www.dsnews.com.ua/archive/index.php?acti
http://stroimdom.com.ua/

«Вишневе містечко»
http://www.mistechko.com.ua/
http://www.provereno.com.ua/za-gorodom-2.html

"Лелечий Хутiр"
http://hutir.kiev.ua/map.php

"Три реки" town house
http://www.tri-reki.com.ua/rus/town_house.php

"Заповедний 1" (Parque Ecologico)
http://www.kyiv-donbas.com.ua/ru/objects/zapovidniy/zphome/
http://www.provereno.com.ua/za-gorodom.html

"Паритет-сервис"

"Уютный" town-house
http://yut.in.ua/

"Золотые ворота" (от 1000м2) - конче-заспа
http://www.realtymagazine.com.ua/modules.php?op=modload&name=News&file=article&sid=1667&mode=nested&order=0&thold=0

Севериновка
http://www.provereno.com.ua/severinovka.html

Сосновый бор
http://www.provereno.com.ua/za-gorodom-4.html

Золоче
http://www.zoloche.com/
http://www.provereno.com.ua/za-gorodom-5.html

Ясноозерное
http://www.yasnoozernoe.com.ua/ (сайт не работает)

Зелений гай
http://www.provereno.com.ua/za-gorodom-12.html
http://www.townhouse.com.ua/?a=sale&nop=1&id=64

Ялинка
http://kiev-realty.com/yalinka.php

Маеток
http://maetok.biz/start.htm

Петрушки
http://www.red.kiev.ua/ru/realter_db/house/petrushki/423.html

Романово - town house.
http://eurostandart.kiev.ua/house.html

Плютово
http://rost-estate.com.ua/ua/projects/plutovo
http://www.plyutovo.com.ua/

Вышгородская брама
http://www.v-brama.com.ua/

Немецкая слобода
http://www.nsloboda.com.ua/

"Новая багдановка"

Озерный хуторок Здоровка
http://zdorovka.com/

Если говорить откровенно, то рынок котеджей практически убит. И что самое интересное - убит именно процессом спекуляции на земле.



Собственно ситуация такая - на рынке мно предложений (или проектов предложений) по котеджам элит и бизнес класса. Это те, у которых площадь от 350м2 и стоимость переваливает за 500k$, а реально 1mln+. Деньги такие есть только у ограниченного круга людей, и то скорее всего они уже купили котедж раньше. Если была такая возможность.

Предложений в эконом классе (дома до 200м2) фактически нет. Да и судя по всему в ближайшее время не будет. Все дело в том, что покупатели эконом класса ориентриованы на стоимость жилья до в пределах 100-200k, как альтернатива городскому жилью. К сожалению спекуляция землей привела к тому, что 10 соток в котеджной зоне (т. е. порядка 30 км) от киева стоит уже под 100k. Что в итоге означает, что строить котедж на земле, уже практически не за что. Ибо очень большая сумма уходит в землю.



В итоге что мы имеем. Мы имеем красивые рекламные проекты застройщиков с раскошной архитектурой будущего строения. Застройщик под проект выбиваеит участк земли. Допустим 5-10 га. Далее у него есть 2 пути.

1. Заниматься своим прямым бизнесом. Т. е. строить котеджи. Для этого нужно сделать дополнительные инвестиции, типа провести вопровод, электричество, землю привести в порядок. Начать строительство. А конечному покупателя интересует не один конретный дом не зная где, а именно целый городок с инфраструктурой. Т. е. покупатели очень с опаской относяться к покупке проектов, у которых нет ни одного дома и нет гарантии, что проект будет зхаершен. В итоге все сводиться к очень никой скорости окупаемости проекта Ибо нормакльно проект пойдет только после застройки как минимум 50% проекта, и 100% комуникациях. А это очень большой стартовый капитал. В итоге большиство проектов так и остается проектами, либо превращаются в долгстрои.

2. Намного более простой способ - объявить что проект не удался и просто заняться продажей земли. Возможно даже подождать пока она вырастет еще сильнее. И рисков и окупаемость посто громадная. И напрягаться особо не нужно. Спекуляция только подогревает интерес к земле.

Поэтому я очень скептически смотрю на этот рынок и его развитие.

И тут появляется боб с его таунхаусами! Весь в белом... :?)

Ну на самоокупаемость то он выйдет по любому и даже на умеренную прибыль, но вот суперприбыли срубить не получится. У нас один частник построил элитный дом на 16 квартир, с бассейном, гаражами, центр города, дорогая отделка, эксклюзивный дизайн и прочее. Динамика продаж октябрь начались продажи - 3 квартиры, ноябрь - 0, декабрь - 1 квартира, весь 2007 год - 0 квартир, но дело в том, что свои деньги он в основном уже отбил на этих первых 4-х квартирах впаренных лохам, поэтому реально ничего не теряет.

Все сказанное в принципе верно (я имел отношение к 3-м из перечисленных проектов, причем самых-самых), которые "успешно реализуются". Не упомянули Вы и еще несколько моментов:>>

1. Люди, которые в состоянии потратить 1 млн. на покупку загородного дома также действуют по такой схеме - объединяются с друзьями знакомыми (свой круг общения), покупают землю, создают концепцию, нанимают подрядчика и получают на выходе те же яйца, только за 350 - 450 000. Это реальный пример из киевской жизни, причем большинство из этих людей уже владеют загородными домами, в т. ч. и в Конче, но конченная организация загородного проживания их уже не устраивает.

2. Так называемый эконом-сегмент, никогда (ну, или в подавляющем большинстве случаев) не променяет шило на мыло, то есть не приобретет загородное жилье в замен на имеющееся в городе, то есть это приобретение надо будет делать с нуля, а 200 000 с нуля - это уже многовато. Эконом должен быть на уровне 100 000, ну, немного больше. Сегодняшняя стоимость земли такой вариант отметает.

3. И последнее, большинство представленных проектов - это проекты вчерашнего дня, как в технологическом так и в дизайнерском смысле.

Сам анализ рынка я проводил гдето в феврале 2007 года, поэтому некоторая представленная информация может немного устарела. Написал же потому, что земля подорожала в 1.5-3 раза только за 4 месяца 2007 года. Ссылок на соответвующее иследование есть в интернете не мало. Это автоматически привело к значительному удорожанию всех проектов.

Была просто идея вложить до 200-300k$ в дом 200-250м2, не продавая квартиру в Киеве. Но реальные предложения - это только Новая богдановка, проект которой идет с 2005 года, и только в 2007 году он более менее пошел. Но это очень далеко и вообщем неудобно он расположен.

Сейчас же просто не готов платить 100k просто за землю. И за проекты, в котором будет только мой один дом на отшибе гдето без инфраструктуры.

Рынок по идее сформируется только когда пройдет много лет, у люди не будут заниматься собственным стоительством, а просто покупать готовые котеджи. К сожалению будет это ой как не скоро.

Да и если говорить про цены на котеджи, до за последние несколько месяцев они выросли с 1000$ за м2 до 1800$ гдето. Стоимость сотки земли под дом вырос гдето в 2-3 раза. Другими словами, если в начале года еще на что-то можно было расчитывать эконом классу, то сейчас это уже совсем другой порядок цен.

Девелопоры уровень цен держат на уровне цен городских квартир, а они в этом году весьма не мало выросли в цене. Что видимо повлияло и на решения по котеджам.

Земля подорожала, но я бы назвал данное подорожание (последних 6-и месяцев) виртуальным, сформированным объявлениями спекулянтов и посредников. Мой друг недавно купил участок 20 соток с панорамным видом в 10-км зоне от КП по Обуховскому направлению по 1 500 за сотку, при том что в прайсах заявлены цены от 5 000. Просто надо искать, ехать разговаривать с селянами, кароче, нада напрягатса:)>>

А цены откатятся, обязательно откатятся...

Да Одесская пригородная земля подороже прикиевской будет. А где дороже всего под Киевом? В Конче Заспе? По чём там сейчас, кто знает? У нас уже до 40-50 штук дошло в некоторых местах. Разбег в 20 км зоне от 1000 до 50 штук за сотку.

Согласно проведенным недавно исследованиям средняя цена за сотку 6k$. Цены очень зависят от удаленности и направления.

http://www.korrespondent.net/main/188702

http://kiyany.obozrevatel.com/news/2007/5/16/31368.htm

В козине, конче-заспе там до 30k где-то доходит.



Цены росли 4 месяца и поднялись очень сильно, то в мае цена начала падать. Замечу, как ловко статьи подхлестывают спекуляцию фразами "выгодное вложение", "успейте купить","Рост 20% в год обеспечен".

Что интересно, все интернет ресурсы, электронные газеты ссылаются на исследования одной компании - SV Development. При этом начинают делать разные выводы из полученных данных. А компания то вообщем совсем не "госкомстат". Основной бизнес - консультации по рынку земли и котеджным городкам. Проведение маркетинговых исследований по земле и недвижимости на земле. На их сайте можно увидеть, что исследования проводятся по анализу предложений в продаже, а также их собственной БД по спросу на участки.

Вот собственно ссылка, где собрано просто гигансткий объем информации по интересующей теме:

http://svdevelopment.com/ru/news/

Причем много информации именно аналитического характера. Где отражена собственно подобная, указанной выше точка зрения на рынок.

Ничё не имею против самой компании но индикатор цен и "сурёзная" аналитика на тему кто из чего строит svdevelopment.com/ru/news/itm/420/ улыбнули 8) Хотя учитывая, на чем они зарабатывают себе баблос - это очень даже выгодно отличает их от барыжных конкурентов 8)

Добрый день Дмитрий!Это каркасная технология называется "Экодом". Вся Европа строит сейчас по ней. Стоимость такого коттеджа под ключ с разводкой коммуникаций, работой архитектурного бюро и другими сервисами, около 700 у. е. м2. А за 85 у. е. даже хороший лего для деток сложно купить. Архитектурные решения неограниченные. Технические характеристики просто восхищают. Стена по этой технологии равносильна 2,5 метровой кирпичной стене. А еще, если учесть, что дом будет построен до 2 месяцев. Ну тут уж вообще комментарии излишни.
По этой технологии строится коттеджный городок "Ялынка" возле села Лубянка.