agent,
18.05.2007 11:44
Belk писал(а): Думаю форум зря не заметил заметку представленную Немо. Со многим, из васказанного Вами я, например, согласен. Не согласен как с автором, так и с Вами по ряду причин роста: "3) Из-за относительно стабильной экономики неправильная оценка своих текущих финансовых возможностей ("переоценка сил") и перспектив в будущем; -- В принципе «Да»,. но пока этот фактор мало влияет" Здесь Вы считаете, что этот фактор слабо влияет. Я считаю, что это один из самых ВАЖНЫХ факторов. Единственное, что на сегодня нельзя с уверенностью сказать, что это было: ПЕРЕОЦЕНКА или РЕАЛЬНАЯ ОЦЕНКА своих сил. Я, видя, кто именно берет кредиты, склоняюсь к снению о ПЕРЕОЦЕНКИ многими своих финансовых возможностей... "4) Массированная агитация в СМИ;-- Да несомненно." Не припомню реальных покупателей. которые при покупке недвижимости ориентировались бы на заявления в прессе.... Так, что, я склонен считать преувеличением влияния СМИ на рост цен на недвижимость.... "5) Некоторое удешевление ипотечных кредитов банками при одновременном значительном снижении требований к кредитуемым гражданам; -- «Да»" Улучшение условий ипотеки, а также массированная реклама - это как раз тот самый ОСНОВНОЙ фактор роста цен. Все остальное - лишь производные от этого фактора... "6) Отсутствие конкуренции при закупках стройматериалов, монопольный сговор строительных организаций и законодательная неурегулированность на рынке вызывают беспрецендентный рост себестоимости строительства – «Да»" Бред какой-то... Даже в Харькове большинство строительных компаний пользуется примерно на 70-90% СОБСТВЕННОЙ базой производства стройматериалов... Введение конкуренции - однозначно повысит стоимость тех материалов, которые используют строители.... |
|
![]() |
Гость,
18.05.2007 12:11
Со многим, из сказанного Вами я, например, согласен. Не согласен как с автором, так и с Вами по ряду причин роста:
"3) Из-за относительно стабильной экономики неправильная оценка своих текущих финансовых возможностей ("переоценка сил") и перспектив в будущем; -- В принципе «Да»,. но пока этот фактор мало влияет" Здесь Вы считаете, что этот фактор слабо влияет. Я считаю, что это один из самых ВАЖНЫХ факторов. Единственное, что на сегодня нельзя с уверенностью сказать, что это было: ПЕРЕОЦЕНКА или РЕАЛЬНАЯ ОЦЕНКА своих сил. Я, видя, кто именно берет кредиты, склоняюсь к снению о ПЕРЕОЦЕНКИ многими своих финансовых возможностей... ** Просто пока что по високим ценам 2006 вложилость не более 1/3 ипротечнков. * 5) Некоторое удешевление ипотечных кредитов банками при одновременном значительном снижении требований к кредитуемым гражданам; -- «Да»" * Улучшение условий ипотеки, а также массированная реклама - это как раз тот самый ОСНОВНОЙ фактор роста цен. Все остальное - лишь производные от этого фактора... ** ТАК и я О ТОМ ЖЕ ** "4) Массированная агитация в СМИ;-- Да несомненно."- Не припомню реальных покупателей. которые при покупке недвижимости ориентировались бы на заявления в прессе.... Так, что, я склонен считать преувеличением влияния СМИ на рост цен на недвижимость.... ** Ну почему )))). Реклама двигатель торговли и этот факт не стоит преуменьшать (просто не стоит егос водить к 100%) Вы сами пишите—„массированная реклама» ** "6) Отсутствие конкуренции при закупках стройматериалов, монопольный сговор строительных организаций и законодательная неурегулированность на рынке вызывают беспрецендентный рост себестоимости строительства – «Да»" ** Бред какой-то... Даже в Харькове большинство строительных компаний пользуется примерно на 70-90% СОБСТВЕННОЙ базой производства стройматериалов... Введение конкуренции - однозначно повысит стоимость тех материалов, которые используют строители.... ** Насчет материалов- много повысилось (метал. Цемент. Щебень)—просто его для в себестоимости 50-60%от ГОСТстревской, а не рыночной. Насчет конкуренции с/материалов. —где как. В ряде случае может и понизить. Посто не на 60%, а на 10-15% Прокладки не уменьшают стоимость.. |
Циник,
18.05.2007 12:48
agent писал(а): "Введение конкуренции - однозначно повысит стоимость тех материалов, которые используют строители...." Вот это вывод! Я патстулом!!! |
|
Немо,
18.05.2007 12:54
Циник, Belk работал всю ночь,
освободился к 12,00, вот и опИсался... |
|
![]() |
Гость,
18.05.2007 13:02
Немо у вас все нормально)))
Насчет конкуренции-- я так понял что Агент имел ввиду землю. Сейчас это входит во взятки--нов целом, не дорого. А при реальной конкуренции за участки—они будет дороже. ** А насчет ночи-- чистая правда—два часа спал..:(( Но трудовой порыв уже закончился. Теперь пусть переводчики пашут и ошибки правят.) Сейчас схожу прогуляюсь |
Циник,
18.05.2007 13:16
Belk,
с интересом читаю Ваши мысли но вот не соглашусь с мнением что земля подорожает при продаже через аукционы. Здравая идея продажа участка под строительство вместе с утвержденной документацией, хотя в нашей прогнившей стране маловероятно. Знаю не по наслышке что на данный момент в Киеве процветает бизнес выделения земли под застройку нужному ООО и воследствии земля перепродается уже тому кто будет строить.+взятки за согласования. Так как первичная продажа через аукцион с пакетом документов может еще удорожить землю?Бред! |
|
![]() |
Гость,
18.05.2007 13:41
Может неправильно выразился.(((
Сейчас грубо 1млн. долл./рыночная. Но взяток выдают не миллион, а скажем 300-500 тыс.. Т. е. реально у строителей есть подушка. (то что они ее не показывают- в курсе, но она есть) Иногда таки вообще на шару(т. е. политика, скажем поддержка фракции, менты, СБУ, прокуратура) Я вот вчера спрашивал—пацаны га 13 га земли на Левом берегу под застойку—в пределах километра метро. На Оболони примерно такой же ну может чуть лучше участок а аукционе 17тыс. дол. Сотка А тут просто в подарок- и откаты.. ** Насчет строй материалов согласен-- цену это собьет. Просто не так радикально. ** Они вообще поднялись. Когда-то тонна кокса стоила 50-60 долл, счас за 300 фиг найдешь.. ** Кстати в се забывают одтн ф актор-это гдолар унс в номинале упал. с 2000 года (5,44-5,05) Основная масса цен—включая первичку—гривневая. А там инфляция не слабо порылась. *** Гы-- предолжение уже - 6263 /940. Забавно они заливают))) Наверное на ночь квартиры закапывают. |
agent,
18.05.2007 13:42
"Вот это вывод! Я патстулом!!!" Когда думать и считать научитесь - вылезайте!!! |
|
kotu,
18.05.2007 15:18
Циник писал(а): Belk, На открытых аукционах цены всегда выше, чем при любых других вариантах - это закон рынка. |
|
Циник,
18.05.2007 15:36
Belk, Вы не учитываете что тот кто получил землю безоплатно и он же строит то в смету уже "учел" "рыночную" цену земли и считает дальше с этими затратами которых фактически не было. Или другой вариант:один получил землю, другой финансирует строительство но вклад собственника участка учитывается по "рыночным" ценам. Так что мое ИМХО в том что продажа только через аукционы уж точно не увеличит стоимость земли а скорее всего даже уменьшит... |
|
Циник,
18.05.2007 15:39
agent&kotu;,
спасибо за ликбез по ариХметике законам рынка! |
|
![]() |
Гость,
18.05.2007 16:02
Вы не учитываете что тот кто получил землю безоплатно и он же строит то в смету уже "учел" "рыночную" цену земли и считает дальше с этими затратами которых фактически не было.
** Правильно— я как раз и говорю о подушке. (зазоре). В случае аукцион РЕАЛЬНАЯ прибыль строителя уменьшится. А вот ГОРОД выиграет, но чиновники проиграют. Отсюда такое вялое внедрение а укционв. В Киеве уже с мая 2006должно было в все идти именно на аукционах(((( ** Или другой вариант:один получил землю, другой финансирует строительство но вклад собственника участка учитывается по "рыночным" ценам. ** Тоже самое. Хотя это менеевыгодный вариант—строитель отдает "благодетелю" именно рыночную цену-20%-25% квартир. ** Так что мое ИМХО в том что продажа только через аукционы уж точно не увеличит стоимость земли, а скорее всего даже уменьшит... ** Номинальную- может быть (тот же или несколько больший обхем денег на сильно возросший объем земли). Реально для стртроителя с доступом (бесплатка+откаты) вырастет. ** Впрочем опять же -- не критично. На 1 га земли в среднем можно (блин, плотно) построить 2 дома по 10 000 тыс. метров общей площади (т. е.15 000 жилой). Видел проекты и на 4(((--релно плотность 1000 чел на га. Норматив 420-450 чел/га.. *** Т. е 1 млн. долл. на 15000 метров—67 дол.(337грн/грн. кв. м жилой) При 2млн.-134 долл*метр.. При продажной цене в 7500 грн. кв. м жилой (а это шара которой на рынке просто нет)—доля этого фактора от 4,5 до 9% Плюс на первом этаж е моджнопостоит оофис кммерческое, что это даст доролнительную прибылт и доля полезной площадтам несколко больше. Н у пракинги можно продавать-- я сих цен тихо.... ею--до 40 тыс. долл за 18 метров бетоной площадкю, между опорами. Но это лирика.. |
Немо,
18.05.2007 20:12
Belk, по поводу "Вы не учитываете что тот кто получил землю безоплатно и он же строит то в смету уже "учел" "рыночную" цену земли и считает дальше с этими затратами которых фактически не было."
Ничего страшного как учел, так и вычтет... |
|
Немо,
19.05.2007 09:56
Выводы. С начала 2007 года на столичном рынке недвижимости воцарилась стагнация. Сделки, безусловно, есть, но их мало. На «срочных» продажах цена торга доходит до 10—15 тысяч у. е. в сторону понижения. Продавцы выжидают и не спешат снижать цены, поскольку в условиях экономической и политической неопределенности недвижимость является достаточно безопасным хранилищем капиталов. Покупатели выжидают, так как цена на столичную недвижимость не соответствует доходам 99% соотечественников. Кроме того, не факт, что украинская экономика и далее будет демонстрировать «резиновые» свойства, т. е. в ответ на бесконечные разбирательства политических элит будет демонстрировать уверенный рост. Следовательно, уровень реальных доходов граждан может и снизиться.
Вследствие стагнации рынка появились первые проблемы у ряда столичных застройщиков, организовавших свою деятельность по принципу пирамиды, когда на деньги вновь привлеченных инвесторов достраиваются предыдущие объекты. Нехитрая схема: новая строительная площадка — инвестиции граждан в котлован — достройка на эти деньги совершенно другого объекта — дала сбой. Несколько строительных скандалов пока лишь тлеют, но если разгорятся, могут серьезно поколебать первичный рынок. Уроков «Элиты-центра» оказалось недостаточно для некоторых доверчивых граждан. В результате десятки столичных объектов находятся в замороженном состоянии. Их финансирование прекращено, и деньги на дальнейшее строительство находятся под большим вопросом. В процессе строительных скандалов всплыли достаточно пикантные подробности на тему постоянно тиражируемых в прессе заявлений о том, что во всем виноват дорогой цемент, и застройщики при реализации проектов еле-еле сводят концы с концами при 2—3% уровня рентабельности. Например, оказалось, что топ-менеджмент одной из компаний, скандал вокруг которой только набирает обороты и которая действительно находилась на грани выживания, назначил самим себе оклады в размере 100 тыс. долл. США каждому. Понятное дело — за счет денег инвесторов. А еще сверхмаржа между себестоимостью строительства и конечной ценой реализации уходит на подкуп чиновников, безмерный разогрев рынка земли и сверхдоходы строительных компаний. http://www.zn.ua/2000/2675/59325/ |
|
agent,
19.05.2007 19:07
Немо, Кто хотел - прочитал эту статью еще с первой Вашей ссылки... Перемещать ее сюда кусками, в каждую ветку по куску, совершенно напрасный труд...
|
|
agent,
19.05.2007 19:13
Циник писал(а): Belk, "Знаю не по наслышке что на данный момент в Киеве процветает бизнес выделения земли под застройку нужному ООО и воследствии земля перепродается уже тому кто будет строить.+взятки за согласования" Вообще-то, этот бизнес, например, в Харькове, практикуется, как минимум, с 1995 года... Уверен, что в Киеве тоже не лохи живут... Так, что, я думаю, что сейчас он уже НЕ ПРОЦВЕТАЕТ, а наоборот, мы наблюдаем закат этого вида бизнеса... Потому, что таких объемов, какие были в 95-97 годах, я уверен, уже не будет... |
|
![]() |
Гость,
19.05.2007 21:30
Немо писал(а): Belk, по поводу "Вы не учитываете что тот кто получил землю безоплатно и он же строит... Да естественно—в смете (для налоговой) несомненно учел. Но мы говорим о «соst+» При аукционе на землю «соst» на 2-3% больше)))) Впрочем, это не существенно.. При массовом строительстве первичке я вполне допускаю цены в 1200 долл. на первичке, с наличием выбора. Пока же имеем 1800 без выбора и из ажиотажем- «ты смотри у КГС однуха-дувуха в одном доме», с тенденцией к росту. Кстати одна из причин-- очень с дабое строительстве в области. Груьо отношение Москвы к МОбл.-1 к 1. Киев к Области сейчас 1-к 0,5 Кстати аналогичное в Питере ( но там 2000-2005 резко выросло строительство в городе) ** Агент-- в Киев было в 1999-2004 роздано более 4000 площадок. Была проверка по примерно 950 (по памяти) — более 800 пустовало..)) Но пока ВСЕ т. е. 100% (((, отделались легким испугом-- пацанам предложили написать бизнес- планы))) |
Немо,
19.05.2007 22:06
agent писал(а): Немо, Кто хотел - прочитал эту статью еще с первой Вашей ссылки... Перемещать ее... Я привел цитату и рядом не поленился добавить ссулку откуда она... А вам и так не эдак и эдак не так... Статья http://www.zn.ua/2000/2675/59325/ вижу вам понравилась... |
|
nemtyrev,
20.05.2007 11:33
Для массового строительства нужны деньги и немалые. стоимость стройматериалов при этом будет дорожать, так что как ни крути цекны на жилье будут расти. Правда удивляют цены на жилье к примеру в Китае, при таком населенищи цены в столице не превышают 1000 долларов. Как это у них получается?
http://www.nemtyrev.narod.ru |
|
![]() |
Гость,
20.05.2007 14:04
А что именно "не крути"? Косяк?
Насчет Китая: наверное, у них риэлторов меньше? |
Добавить сообщение
Подписаться на эту тему
Количество сообщений в этой теме - 3491