КАКИЕ ПРОГНОЗЫ НА БУДУЩЕЕ? (год 2007)

Со многим, из васказанного Вами я, например, согласен. Не согласен как с автором, так и с Вами по ряду причин роста:



"3) Из-за относительно стабильной экономики неправильная оценка своих текущих финансовых возможностей ("переоценка сил") и перспектив в будущем; -- В принципе «Да»,. но пока этот фактор мало влияет"



Здесь Вы считаете, что этот фактор слабо влияет. Я считаю, что это один из самых ВАЖНЫХ факторов. Единственное, что на сегодня нельзя с уверенностью сказать, что это было: ПЕРЕОЦЕНКА или РЕАЛЬНАЯ ОЦЕНКА своих сил. Я, видя, кто именно берет кредиты, склоняюсь к снению о ПЕРЕОЦЕНКИ многими своих финансовых возможностей...



"4) Массированная агитация в СМИ;-- Да несомненно."



Не припомню реальных покупателей. которые при покупке недвижимости ориентировались бы на заявления в прессе.... Так, что, я склонен считать преувеличением влияния СМИ на рост цен на недвижимость....



"5) Некоторое удешевление ипотечных кредитов банками при одновременном значительном снижении требований к кредитуемым гражданам; -- «Да»"



Улучшение условий ипотеки, а также массированная реклама - это как раз тот самый ОСНОВНОЙ фактор роста цен. Все остальное - лишь производные от этого фактора...



"6) Отсутствие конкуренции при закупках стройматериалов, монопольный сговор строительных организаций и законодательная неурегулированность на рынке вызывают беспрецендентный рост себестоимости строительства – «Да»"



Бред какой-то... Даже в Харькове большинство строительных компаний пользуется примерно на 70-90% СОБСТВЕННОЙ базой производства стройматериалов... Введение конкуренции - однозначно повысит стоимость тех материалов, которые используют строители....

Со многим, из сказанного Вами я, например, согласен. Не согласен как с автором, так и с Вами по ряду причин роста:



"3) Из-за относительно стабильной экономики неправильная оценка своих текущих финансовых возможностей ("переоценка сил") и перспектив в будущем; -- В принципе «Да»,. но пока этот фактор мало влияет"

Здесь Вы считаете, что этот фактор слабо влияет.

Я считаю, что это один из самых ВАЖНЫХ факторов. Единственное, что на сегодня нельзя с уверенностью сказать, что это было: ПЕРЕОЦЕНКА или РЕАЛЬНАЯ ОЦЕНКА своих сил. Я, видя, кто именно берет кредиты, склоняюсь к снению о ПЕРЕОЦЕНКИ многими своих финансовых возможностей...

**

Просто пока что по високим ценам 2006 вложилость не более 1/3 ипротечнков.

*

5) Некоторое удешевление ипотечных кредитов банками при одновременном значительном снижении требований к кредитуемым гражданам; -- «Да»"

*

Улучшение условий ипотеки, а также массированная реклама - это как раз тот самый ОСНОВНОЙ фактор роста цен. Все остальное - лишь производные от этого фактора...

**

ТАК и я О ТОМ ЖЕ

**

"4) Массированная агитация в СМИ;-- Да несомненно."-

Не припомню реальных покупателей. которые при покупке недвижимости ориентировались бы на заявления в прессе.... Так, что, я склонен считать преувеличением влияния СМИ на рост цен на недвижимость....

**

Ну почему )))). Реклама двигатель торговли и этот факт не стоит преуменьшать (просто не стоит егос водить к 100%)

Вы сами пишите—„массированная реклама»

**

"6) Отсутствие конкуренции при закупках стройматериалов, монопольный сговор строительных организаций и законодательная неурегулированность на рынке вызывают беспрецендентный рост себестоимости строительства – «Да»"

**

Бред какой-то... Даже в Харькове большинство строительных компаний пользуется примерно на 70-90% СОБСТВЕННОЙ базой производства стройматериалов...

Введение конкуренции - однозначно повысит стоимость тех материалов, которые используют строители....

**

Насчет материалов- много повысилось (метал. Цемент. Щебень)—просто его для в себестоимости 50-60%от ГОСТстревской, а не рыночной.

Насчет конкуренции с/материалов. —где как. В ряде случае может и понизить. Посто не на 60%, а на 10-15%

Прокладки не уменьшают стоимость..

"Введение конкуренции - однозначно повысит стоимость тех материалов, которые используют строители...."



Вот это вывод!

Я патстулом!!!

Циник, Belk работал всю ночь,

освободился к 12,00,

вот и опИсался...

Немо у вас все нормально)))

Насчет конкуренции-- я так понял что Агент имел ввиду землю. Сейчас это входит во взятки--нов целом, не дорого. А при реальной конкуренции за участки—они будет дороже.

**

А насчет ночи-- чистая правда—два часа спал..:(( Но трудовой порыв уже закончился. Теперь пусть переводчики пашут и ошибки правят.)

Сейчас схожу прогуляюсь

Belk,

с интересом читаю Ваши мысли но вот не соглашусь с мнением что земля подорожает при продаже через аукционы. Здравая идея продажа участка под строительство вместе с утвержденной документацией, хотя в нашей прогнившей стране маловероятно.



Знаю не по наслышке что на данный момент в Киеве процветает бизнес выделения земли под застройку нужному ООО и воследствии земля перепродается уже тому кто будет строить.+взятки за согласования. Так как первичная продажа через аукцион с пакетом документов может еще удорожить землю?Бред!

Может неправильно выразился.(((

Сейчас грубо 1млн. долл./рыночная. Но взяток выдают не миллион, а скажем 300-500 тыс.. Т. е. реально у строителей есть подушка. (то что они ее не показывают- в курсе, но она есть)

Иногда таки вообще на шару(т. е. политика, скажем поддержка фракции, менты, СБУ, прокуратура)

Я вот вчера спрашивал—пацаны га 13 га земли на Левом берегу под застойку—в пределах километра метро.

На Оболони примерно такой же ну может чуть лучше участок а аукционе 17тыс. дол. Сотка

А тут просто в подарок- и откаты..

**

Насчет строй материалов согласен-- цену это собьет. Просто не так радикально.

**

Они вообще поднялись. Когда-то тонна кокса стоила 50-60 долл, счас за 300 фиг найдешь..

**

Кстати в се забывают одтн ф актор-это гдолар унс в номинале упал. с 2000 года (5,44-5,05)

Основная масса цен—включая первичку—гривневая. А там инфляция не слабо порылась.

***

Гы-- предолжение уже - 6263 /940. Забавно они заливают)))

Наверное на ночь квартиры закапывают.

"Вот это вывод!

Я патстулом!!!"



Когда думать и считать научитесь - вылезайте!!!

На открытых аукционах цены всегда выше, чем при любых других вариантах - это закон рынка.

Belk,

Вы не учитываете что тот кто получил землю безоплатно и он же строит то в смету уже "учел" "рыночную" цену земли и считает дальше с этими затратами которых фактически не было.

Или другой вариант:один получил землю, другой финансирует строительство но вклад собственника участка учитывается по "рыночным" ценам.



Так что мое ИМХО в том что продажа только через аукционы уж точно не увеличит стоимость земли а скорее всего даже уменьшит...

agent&kotu;,

спасибо за ликбез по ариХметике законам рынка!

Вы не учитываете что тот кто получил землю безоплатно и он же строит то в смету уже "учел" "рыночную" цену земли и считает дальше с этими затратами которых фактически не было.

**

Правильно— я как раз и говорю о подушке. (зазоре).

В случае аукцион РЕАЛЬНАЯ прибыль строителя уменьшится.

А вот ГОРОД выиграет, но чиновники проиграют.

Отсюда такое вялое внедрение а укционв. В Киеве уже с мая 2006должно было в все идти именно на аукционах((((

**

Или другой вариант:один получил землю, другой финансирует строительство но вклад собственника участка учитывается по "рыночным" ценам.

**

Тоже самое. Хотя это менеевыгодный вариант—строитель отдает "благодетелю" именно рыночную цену-20%-25% квартир.

**

Так что мое ИМХО в том что продажа только через аукционы уж точно не увеличит стоимость земли, а скорее всего даже уменьшит...

**

Номинальную- может быть (тот же или несколько больший обхем денег на сильно возросший объем земли). Реально для стртроителя с доступом (бесплатка+откаты) вырастет.

**

Впрочем опять же -- не критично.

На 1 га земли в среднем можно (блин, плотно) построить 2 дома по 10 000 тыс. метров общей площади (т. е.15 000 жилой). Видел проекты и на 4(((--релно плотность 1000 чел на га. Норматив 420-450 чел/га..

***

Т. е 1 млн. долл. на 15000 метров—67 дол.(337грн/грн. кв. м жилой)

При 2млн.-134 долл*метр..

При продажной цене в 7500 грн. кв. м жилой (а это шара которой на рынке просто нет)—доля этого фактора от 4,5 до 9%

Плюс на первом этаж е моджнопостоит оофис кммерческое, что это даст доролнительную прибылт и доля полезной площадтам несколко больше.

Н у пракинги можно продавать-- я сих цен тихо.... ею--до 40 тыс. долл за 18 метров бетоной площадкю, между опорами.

Но это лирика..

Belk, по поводу "Вы не учитываете что тот кто получил землю безоплатно и он же строит то в смету уже "учел" "рыночную" цену земли и считает дальше с этими затратами которых фактически не было."

Ничего страшного как учел, так и вычтет...

Выводы. С начала 2007 года на столичном рынке недвижимости воцарилась стагнация. Сделки, безусловно, есть, но их мало. На «срочных» продажах цена торга доходит до 10—15 тысяч у. е. в сторону понижения. Продавцы выжидают и не спешат снижать цены, поскольку в условиях экономической и политической неопределенности недвижимость является достаточно безопасным хранилищем капиталов. Покупатели выжидают, так как цена на столичную недвижимость не соответствует доходам 99% соотечественников. Кроме того, не факт, что украинская экономика и далее будет демонстрировать «резиновые» свойства, т. е. в ответ на бесконечные разбирательства политических элит будет демонстрировать уверенный рост. Следовательно, уровень реальных доходов граждан может и снизиться.

Вследствие стагнации рынка появились первые проблемы у ряда столичных застройщиков, организовавших свою деятельность по принципу пирамиды, когда на деньги вновь привлеченных инвесторов достраиваются предыдущие объекты. Нехитрая схема: новая строительная площадка — инвестиции граждан в котлован — достройка на эти деньги совершенно другого объекта — дала сбой. Несколько строительных скандалов пока лишь тлеют, но если разгорятся, могут серьезно поколебать первичный рынок. Уроков «Элиты-центра» оказалось недостаточно для некоторых доверчивых граждан. В результате десятки столичных объектов находятся в замороженном состоянии. Их финансирование прекращено, и деньги на дальнейшее строительство находятся под большим вопросом.

В процессе строительных скандалов всплыли достаточно пикантные подробности на тему постоянно тиражируемых в прессе заявлений о том, что во всем виноват дорогой цемент, и застройщики при реализации проектов еле-еле сводят концы с концами при 2—3% уровня рентабельности. Например, оказалось, что топ-менеджмент одной из компаний, скандал вокруг которой только набирает обороты и которая действительно находилась на грани выживания, назначил самим себе оклады в размере 100 тыс. долл. США каждому. Понятное дело — за счет денег инвесторов. А еще сверхмаржа между себестоимостью строительства и конечной ценой реализации уходит на подкуп чиновников, безмерный разогрев рынка земли и сверхдоходы строительных компаний.

http://www.zn.ua/2000/2675/59325/

Немо, Кто хотел - прочитал эту статью еще с первой Вашей ссылки... Перемещать ее сюда кусками, в каждую ветку по куску, совершенно напрасный труд...

"Знаю не по наслышке что на данный момент в Киеве процветает бизнес выделения земли под застройку нужному ООО и воследствии земля перепродается уже тому кто будет строить.+взятки за согласования"



Вообще-то, этот бизнес, например, в Харькове, практикуется, как минимум, с 1995 года... Уверен, что в Киеве тоже не лохи живут... Так, что, я думаю, что сейчас он уже НЕ ПРОЦВЕТАЕТ, а наоборот, мы наблюдаем закат этого вида бизнеса... Потому, что таких объемов, какие были в 95-97 годах, я уверен, уже не будет...

Да естественно—в смете (для налоговой) несомненно учел.

Но мы говорим о «соst+»

При аукционе на землю «соst» на 2-3% больше))))

Впрочем, это не существенно..

При массовом строительстве первичке я вполне допускаю цены в 1200 долл. на первичке, с наличием выбора.

Пока же имеем 1800 без выбора и из ажиотажем- «ты смотри у КГС однуха-дувуха в одном доме», с тенденцией к росту.

Кстати одна из причин-- очень с дабое строительстве в области.

Груьо отношение Москвы к МОбл.-1 к 1. Киев к Области сейчас 1-к 0,5

Кстати аналогичное в Питере ( но там 2000-2005 резко выросло строительство в городе)

**

Агент-- в Киев было в 1999-2004 роздано более 4000 площадок.

Была проверка по примерно 950 (по памяти) — более 800 пустовало..))

Но пока ВСЕ т. е. 100% (((, отделались легким испугом-- пацанам предложили написать бизнес- планы)))

Я привел цитату и рядом не поленился добавить ссулку откуда она...

А вам и так не эдак и эдак не так...

Статья http://www.zn.ua/2000/2675/59325/ вижу вам понравилась...

Для массового строительства нужны деньги и немалые. стоимость стройматериалов при этом будет дорожать, так что как ни крути цекны на жилье будут расти. Правда удивляют цены на жилье к примеру в Китае, при таком населенищи цены в столице не превышают 1000 долларов. Как это у них получается?

http://www.nemtyrev.narod.ru

А что именно "не крути"? Косяк?



Насчет Китая: наверное, у них риэлторов меньше?