Дата начала падения цен на жильё.

1
Roman, 10.04.2003 21:43
Теперь о ренте: Ну и цены у вас. Насколько я знаю реальная цена рента на 1 bedroom арartment в месяц складывается примерно так: (текущая стоимость)/( 10 лет * 12 мес). Итого получаем (40К + 2К( мебель)) = 42К. 8К - ремонт не в счет итого получаем 42К/120 = 350. Плюс владелец должен платить налоги. Сьемщик платит utilities (свет, отопление ). Далее что происходит с ценами на рент когда все проинвестировались написано в этой статье http://www.fortune.com/fortune/realestate/articles/0,15114,434966-1,00.html которую вы ( soTrue ) читали но наверное не дочитали даже до середины. Теперь о банках: В Америке сейчас 1.50 - 2.50% c налогами. Все что больше это с риском потерять больше чем выграть. Так что украинские банки можно рассматривать как американский фондовый рынок. 8-9% без налогов = 11.5% с налогами. Очень неслабый процент однако. А цены на квартиры упадут как только вы передумайте их покупать. Плохо жить стало например. А это непременно произойдет.
9
Dima, 10.04.2003 23:13
По данным расчетов, опубликованных в исследовании "Рынок и строительство нетиповых зданий в Москве в 2001-2002 г.", доля более-менее современных зданий на вторичном рынке в Москве насчитывает 14,35%. Сюда имеет смысл добавить комфортабельные кирпичные здания, строившиеся для советской элиты - "цековки" и некоторые "сталинки". Остальное - прах и тлен уже в обозримом будущем. http://www.monolit.org/s2003_7.html
Гость, 11.04.2003 09:52

Инженер писал(а):


To SoTrue >Ах, эти цифры, цифры! Что-то Вы, батенька постоянно тенденционно...

...

Ув. Инженер
Я не знаю какая квартира на Оболони стоит 110 у. е. Мне вот на Лесном хозяйка подняла стоимость с 70 до 120 (ну и три месяца по 100). Я поискал за пресловутые 110 или 100 так ничего, кроме гостинок не нашёл. А реальные квартиры 130-140 у. е.
Так что ваш друг, думаю, плохо предлагал, а если бы поднял цену до 120 никто бы от него не съехал.
Маклер 50-60 у. е + перезд на квартиру (если найдут за 110). И месяцев 7-8 у квартиросъёмщиков никакой экономии и гарантий, что новый хозяин и квартира лучше старой. Всё это в темах посвящёных аренде.
Гость, 11.04.2003 11:29

Werty писал(а):


Ув. Инженер
Я не знаю какая квартира на Оболони стоит 110 у. е. Мне вот...

...

Отчего же, нам вчера предложили квартиру на Оболони в новом доме за 100 уе. То есть сначала мы посмотрели на ОбЛипках (классное словечко получилось!) рядом с "Лимпопо" двушку за 200 с телефоном. И кстати, ничего страшного, пообещали подумать. А потом нам та же маклер предложила в новостройке на Тимошенко 2/4 однокомнатную со строительным ремонтом, без мебели и телефона за 100. Зато большая (комната больше 20, кухня что-то около 18, кажется) и дешево. Но мы вечером вышли с собачкой пройтись, посмотрели на 3 освещенных окна во всем доме... и стало грустно. Короче, я подключила тяжелую артиллерию (мужа), он разумно аргументировал хозяину, которые нам цену за аренду хотел поднять (см. соотв. форум), что это уже занадто, и тот клятвенно пообещал к этой теме больше не возвращаться. Посмотрим, надолго ли.
74
SoTrue, 11.04.2003 13:00

Инженер писал(а):


To SoTrue >Ах, эти цифры, цифры! Что-то Вы, батенька постоянно тенденционно...

...

Исхожу только из того, что знаю. Знакомый в указанном мною районе упомянутую квартиру сдает за 400 и мог бы сдать дороже, но сильно спешил. Ремонт у него аккуратный, чуть-выше среднего. Стиральная машина, кухня за 1 тысячу, застекленный балкон, кровать, диван, стенка 15-летняя, шкаф такой же, холодильник Атлант.
Услуги маклеров входят в указанные 40 тысяч за квартиру. Коммунальные услуги - целых 100 грн. в месяц. Это серьезные деньги :), которые к тому же будет оплачивать квартиросьемщик.
Поверьте, 56 метров + обстановка за 10 тысяч я сумею сделать. И сдать за 500-600 тоже. Цены просто нынче такие.
Не вижу, почему доходность от сдачи внаем должна успевать за ростом цен на недвижимость. Мы сравниваем приобретение жилья с его последующей сдачей в найм с доходностью от депозитов. И такое приобретение сегодня более выгодно (если имеешь 100 тыс. долларов). Вы не привели ни одного аргумента, что это не так.
О какой это замене труб в стояке Вы говорите? О каком ремонте парадного?
Аммортизация ремонта? Согласен: определим срок амортизации в 10 лет. По 1 тысяче на год. Вычтите из указанного мною дохода. И что это меняет?
Доводы о нерезиновости рынка, безумии цен, фиксации прибыли и отложенном предложении приводятся уже второй год, только пока безуспешно. Что дает Вам надежду, что сейчас что-то изменилось?
Какие еще цифры я "передергиваю"?
74
SoTrue, 11.04.2003 13:12

Roman писал(а):

Теперь о ренте: Ну и цены у вас. Насколько я знаю реальная цена рента на 1 bedroom...

...

Сообщу (по секрету), что любая цена определяется тем, согласны ли ее платить или нет. Это называется рыночным ценообразованием, а цена - рыночной ценой.
В СССР цена формировалась от затрат (где-то так, как Вы описали). Так что расчет цены аренды, исходя из стоимости арендуемой квартиры - это очень по-советски :)
Про двести (200) гривен налога в месяц я уже написал раньше. Громадные деньги :)
Не пойму, с чем Вы спорите, когда говорите о ненадежности отечественной банковской системы? С тем, что покупать квартиру и сдавать ее в наем выгоднее, чем держать деньги в банке? Тогда Вы себе противоречите.
А что такое "8-9% без налогов = 11.5% с налогами". Это к чему?
Я рад, что Вы единственный сумели дойти до сути о отделить зерна от плевел в статье из ссылки :) Быть может, Вы поделитесь Вашими знаниями с другими?
1
Roman, 11.04.2003 17:01
Я живу в Boston, MA и написал как образуется цена здесь. Законы экономики везде одинаковы. Если посмотреть на пример с Оболонью выше квартира за 15К рент за $110 - $120 это подтверждает. Маркет определяет норму прибыли а поскольку недвижимость это стабильное вложение денег с небольшим риском то и норма прибыли не должна быть большой. Перекосы выравниваются поскольку гениальная идея купить две квартиры и сдать придет не только в вашу светлую голову. Я не говорю о том что выгоднее покупать квартиру или вкладывать деньги в банк. Это каждый для себя решает.
74
SoTrue, 12.04.2003 12:01

Roman писал(а):

Я живу в Boston, MA и написал как образуется цена здесь. Законы экономики везде одинаковы....

...

"Слишком далеки они от народа", по словам классика. Хотя идеи у них были исключительно правильные, почти как правила формирования цены на ренту в Штатах :)
0
Инженер, 12.04.2003 21:10
То SoTrue. 400 - как раз реальная цена, достаточно ознакомиться с предложениями по сдаче на этом сайте. И нужно все же честно вычесть все накладные. Кстати хорошо бы еще оценить в деньгах и прибавить к расходам свой головняк с покупкой-ремонтом-обстановкой :-). И я нигде не говорил, что в банке держать выгодней. Тут главное - угадать поведение цен на недвижимость в средней-дальней перспективе. То что цены растут 1,5-2 года - не аргумент, скорее наоборот. Вас не убеждают доводы по поводу весьма вероятной смены тенденции? Ну тогда еще рекомендую ознакомиться с демографической ситуацией в Украине. По последним данным население сократилось еще на 1 млн. - до 47 млн. Рынок труда в Киеве с нормальной оплатой ИМХО близок к насыщению (он кстати частично формируется строительно-ремонтным бумом). Так что скоро убыль населения перекроет миграцию. Ну и нетипичная пневмония - ее не остановить, и на самом деле наилучшее вложение денег сейчас - участки на кладбище :-(.
Гость, 14.04.2003 10:18
То Пан Инженер однобоко как-то усе рассматривает. Вообще рынки в эпоху глобализации капитала кстати имеет тенденцию к расширению - читали Маркса ? Или лекции по политэкономии прогуливали а конспекты переписывали ?

При абсолютном бардаке с законодательством на землю и отсутсвии гражданского кодекса происходит строительный бум. Отменен институт прописки + мессир Омельченко розпрядився, щоб любой бангладешец и аргентинец мав возможность купить квартиру в Киеве на правах частной собственности. Сдавать ее в аренду. Получать доход. Если это узаконится с некими гарантиями стабильности то.... инвестиционный климат только улучшится.
По насыщению хорошими рабочими местами - миф - мы еще не доползли до бума 1998 года, когда зеленому новичку отстегивали конкретные бабки, что бы просто закрепить трудовые резервы. Заметьте, что такой крупный ОПТОВЫЙ торговец ВСЕМ потребляемым, как МЕТРО приходит на рынок в августе этого. Наверно у них прогнозы поточнее Ваших.
По доходам этих самых трудовых резервов - OEKRAINE тупенько повторяет опыт Раша Федерэйшн - с задержкой (РФ с 2001 года) принят закон о 13 %снижении подоходного налога на зряплату - посчитайте на калькуляторе сами, на сколько вырастет зарпата у того, кому платят ее легально.
Куда понесет неожиданно привалившую деньгу народ - правильно, как корейцы скупят все золото и безвозмездно передадут в Нацбанк... хотя могут и другие варианты быть :)
15
Влад, 15.04.2003 10:55
Глубоко в душе я патриот Украины, и не хотелось бы ничего плохого предрекать о ее экономическом росте. Но если уже президент кучма прогнозирует стагнацию экономики Украины в 2003 году, то трудно не поверить, ведь он все-таки у руля, и там виднее, что они задумали. Так что приехали... опять рост доллара и обесценивание гривны, а недвижимость повторит падение 1998 года. смотрите заявление многонеуважаемого кучмы: http://www.podrobnosti.ua/economy/2003/04/15/55516.html
Гость, 18.04.2003 17:15
О, выступление перезидента :)! Я бы то же так утверждал, если бы мои полномочия подходили бы к концу и утверждал шо без мене "всі пропадете" добиваясь продления полномочий до 2007 года, вместо того что бы пойти на пенсию. Аналогичные выступления были и у Л. Кравчука, когда было его время пиарить. Однако президент выступает выразителем воли политических сил, его поддерживающих. Наши олигархи за рубежом не очень востребованы, только их деньги... А сейчас карта ложится так, что выгодно и победителям трубы в Ирак продать и личные сбережения граждан куда-то в экономику пристроить и именно не в чужую, а в свою...
Гость, 25.04.2003 15:46
Тут некоторые месяца два назад прогнозироовали подение цен на недвижимость чуть ли не в два раза. Так что они скажут теперь??? ( Я склонен считать, что никакого падения не будет, хотя очень хотелось бы...)
76
AlexS, 25.04.2003 17:25

АнтиМаклер писал(а):

Тут некоторые месяца два назад прогнозироовали подение цен на недвижимость чуть ли...

...

Всему виной банковские кредиты. Не будь их цены действительно упали-бы раза в два. А так это замкнутый круг. Народ берет кредиты и цены растут. Банки уменьшают проценты и упрощают процедуры выдачи. И еще больше народу могут взять кредиты, и берут так как цены растут и растут. Но рано или поздно этот круг разорвется, и тогда цены действительно упадут. Знать бы когда.
0
Green, 07.05.2003 13:59
А почему этот замкнутый круг кредиты-недвижимость-кредиты должен разорваться?
6
Наблюдатель, 07.05.2003 16:06

Green писал(а):

А почему этот замкнутый круг кредиты-недвижимость-кредиты должен разорваться?

...

Этот круг может очень легко лопнуть, один из вариантов, инфляция за 4 месяца 4,5 %, если за год она достигнет процентов 10, что достаточно вероятно, банки подумают об увеличении ставки по кредитам, возможно даже начнут процедуры расторжения и заключения новых договоров по уже купленным квартирам, это подорвет уверенность потребителей, которая и так уже полгода как падает. А может быть ничего и не будет и все будет ОК, квартиры будут дорожать подтверждая фразу о растущем благополучии украинцев и мы только в самом начале движения цен на самый верх и купивший сейчас сможет выгодно перепродать квартиру через полгода в два раза дороже. Кстати появились первые предпосылки уменьшения имиграции из регионов, в Киеве уже два квартала как пректратился рост вновь зарегистрированных предприятий. Что это значит? Возможно замедление развития экономики столицы, возможно все нишы уже заняты, возможно это результаты успешной борьбы с регистрацией фирм бабочек однодневок и данная статистика не отражает реальной картиры с регистрацией реально работающих фирм. Я соглашусь с авторами статьи из которой я подчерпнул данную информацию и приму точку зрения о практически полной занятости рыночных ниш в Киеве, по бизнесу в котором я работаю данный факт подтверждается бизнес по-немногу уходит в регионы, в Киеве практически все "распахали и окультурили" зарабатывать все труднее. В регионах ситуация намного привлекательнее, областные центры сейчас растут темпами которыми рос КИев пару лет назад, эти люди создают не только новые рабочие места но средний класс. Эта тенденция способна убрать одну из основных причин роста цен на квартиры в Киеве(их кажется называлось 7 или 8 в одной из статей по данной теме) Возможно эта причина компенсируется например репатриантами из зарубежья и это никак не отразится на ценах, в любом случае на лицо постепенное улучшение жизни в Украине и не только в Киеве.
76
AlexS, 07.05.2003 16:37

Green писал(а):

А почему этот замкнутый круг кредиты-недвижимость-кредиты должен разорваться?

...

Когда все реальные покупатели увязнут в кредитах, спрос резко упадет. А за ним и цены вниз покатятся.
Гость, 07.05.2003 17:02

Green писал(а):

А почему этот замкнутый круг кредиты-недвижимость-кредиты должен разорваться?

...

Давайте подумаем, когда разорвётся.
Вы берёте кредит в двух случаях - имеете квартиру продаёте и покупаете лучше или не имеете, но немного собрали и покупаете свою первую квартиру.
В первом случае Вы считаете сколько составляет ваша зарплата по сравнению с ежемесячной выплатой. При 10 тыс. на 10 лет и 14% годовых выплаты в первый год составят чуть меньше 200 у. е. То есть доход должен составлять а семью из трёх человек где-то минимум 500 у. е, а реально 600-700 у. е. Много ли киевских семей имеют такие доходы? Многие, но не так уж много, чтобы создавать очереди за кредитами.
То есть, когда разрывы между одно и двух комнатными или двух и трёх комнатными квартирами будут тысяч 10, а условия банков и зарплаты не вырастут, то и покупать уже не смогут. Мне могут возразить, что ведь у этого контингента есть ещё и сбережения. Но этот контингент ещё и ремонты будет делать, которые сейчас не дешёвые, ведь они не просто покупают квартиру больше, но и хотят улучшить качество жизни.
Во втором случае, люди ещё сравнивают сумму уплачиваемых процентов со стоимостью аренды при съёме квартиры. Поэтому для этой категории важно снижение процентов по кредиту, а не только удлинение сроков кредита. Ведь они в отличие от первой группы часто могут рассматривать покупку первой квартиры именно как ПЕРВОЙ, поэтому емонты елают по-проще, но хотят выплтить кредит побыстрее.
Здесь нужно смотреть снова на з/п. Если аренда однокомнатной дойдёт до 200 у. е., а зарплата в 300 у. е будет считаться хорошей, то поток иногородних в Киев (в т. ч. невозвращающихся домой студентов) сократиться и соответственно цены аренды упадут.
Рассмотрим ситуацию сли цены "устаканятся" на уровне от 150 у. е за однокомнатную. Это означает, что в год человеку нужно платить 1800 у. е Переведём это в банковский кредит под 14%. Это 13000 у. е. кредита. Так что "стартовые" цены на жильё для этой категории, с учётом наличия незначительных сбережений (это могут быть проданные в обласных центрах квартиры, проданные машины, просто успешно отложенные деньги) будут начинаться от 20000 у. е. Но з/п для этих людей должна при таких услових быть на уровне минимум 700 у. е на семью из трёх человек.
Так что как ни крути главный фактор для кредитования это зарплата. И если кто-то скажет что она не растёт, то это не правда. Если она и дальше будет расти, то и квартиры и дальше будут дорожать. А если остановиться, то квартиры перестанут расти по причине более доступных кредитов. Так что давайте попрогнозируем ату остановки роста зарплат :)
76
AlexS, 07.05.2003 19:30

Werty писал(а):


Давайте подумаем, когда разорвётся.
Вы берёте кредит в двух случаях - имеете...

...

Почему вы считаете, что при выплатах в 200у. е. доход должен составлять на семью из трёх человек минимум 500 у. е.? Многие люди идут на такие выплаты и при доходе в 300 у. е. на семью. На счет роста зарплаты. Может у кого-то в цыфрах она и растет, но во первых не у многих. А во вторых сейчас покупательная способность тех же у. е. постоянно падает. Т. е. реальные доходы населения сейчас скорее уменьшаются. А отношение зарплаты к цене квадратного метра будет только уменьшаться.
15
ДПА, 07.05.2003 19:58
C 1-го января 2004 года номинальные зарплаты должны вырасти. Особенно у тех, кому она официально платится. :)))Подоходный налог уменьшен с 40% до 13%. На период 2 года те до 2006. Затем увеличат с 13% до 15%.

Добавить сообщение

прикрепить изображение

Подписаться на эту тему

Количество сообщений в этой теме - 366