Статистика реальных сделок по недвижимости.

И еще насчет себистоимости. Стоимость товара может превосходить его себистоимость в разы только в условиях дефицита такого товара на рынке, или если товар обладает уникальными свойствами или характеристиками или же, если в нем заложена солидная брендовая составляющая. Объясните мне, в чем выражается брендовая составляющая, или УТП или другое в отношении:

а) т. н. новостроек в виде кирпичных голых коробок;

б) хрущоб и иже с ними, с прогнившими подвалами, трубами и другими коммуникациями?

Их уникальность исключительно в том, что они стоят на том месте земной поверхности, где по какой-то им одним ведомой причине хотели бы жить достаточно много людей. Как только эта масса людей переключит свое внимание на ставшую вдруг привлекательной Хацапетовку (например), так сразу в Киеве цены и рухнут, а вырастут в Хацапетовке. При всем этом себестоимость строительства по прежнему всем (кроме застройщиков и связанных с ними лиц) будет по барабану. Успехов!

"профи видней, и при этом есть такое понятие, как зашоренность рамками профессии - потому стороннему наблюдателю виднее. По принципу - "В чужом глазу соринку видно, а в своем бревно не замечаем""



Интересная мысль! Скажите, а такая "зашоренность" действует только на рынок недвижимости? Или на все рынки? Может, Вы, как неспециалист, расскажете нам, например, о ближайших перспективах курса гривни по отношению к доллару? Или о ценах на акции IT, с/х и металургических компаний? А может еще и о ценах на нефтепродукты просветите? А то специалисты всякую гадость говорят... Не нравятся их прогнозы...

Не только на недвиже))

Промышленно-строительная группа товаров.

У нас тоже шеф был "зашоренный", но упавшие в 2 раза продажи его быстро "разшорили")))

Июнь 2009. 1-к 40/20/10 ул. Ахматовой 15, 62000 у. е. Дому 10 лет. Средний этаж. Ремонт не делали. Лоджия 6 м. кв.

Не совсем понял ответ... Вы, случайно, не перепутали "зашоренность" и "отсутствие профессионализма"?

Термин "зашоренность" - это фразеологизм или разговорное понятие, включающее в себя разные термины - типа стереотипы, привычки, установки, архетипическое поведение, шаблонное мышление и т. д. Если развивать далее мысль, то зашоренность рамками профессии я понимаю, как устоявшееся мнение в отношении того, что хорошо знакомо, привычно и прогнозируемо (на первый взгляд). Вот здесь и ловушка - если знакомы с НЛП, то ее одним с основных принципов является "Нельзя изменить систему, оставаясь включенным в нее, нужно выйти за ее пределы". Просто так удобнее нашей человеческой сущности, чтобы сделать все так, чтобы ничего не делать, а все получалось само собой, и при этом не забывать приписывать себе успехи за то, что ничего не делал. Насчет рынков нефтепродуктов - пока только колебательные движения до тех пор, пока не рассекретят и начнут применять альтернативные источники энергии - т. е. еще около 5-10 лет. По доллару - никогда не поверю что ему когда-либо найдется достойная замена при условии существования США как таковой - если они смогли сделать доллар основной валютой мира, то терять такое первенство не захотят никогда и применят массу мер для того, чтобы все так и оставалось, потому как такой мощный бренд убить не так просто. Это все равно, что напитком "Байкал" пытаться выбить с мирового рынка Кока-Колу. Другое дело курс доллара по отношению к национальной валюте. Национальная валюта - это тоже бренд государства. А как можно ее считать брендом, если около 50% населения Украины (по последним социологическим исследованиям к Дню Независисмости) сожалеют о той самой независисмоти. Следовательно, недоверие и неудовлетворенность к государству переносится на все, что с ним связано. Макро и микроэкономические показатели тоже играют роль, но не так опосредствованно, как в наше время. Потом ментальность наших граждан тоже следует учитывать. А наиболее показательной демонстрацией нашей ментальности, пожалуй, будет анекдот: "Заходит в деревне сосед к соседу и говорит - Сосед, у меня корова здохла, допоможить мени ее вынести с хлева, даст Бог и у вас сдохнет, так и я вам допоможу".

Реалист101, Вы все правильно пишете, кроме, разве что, самого понятия "зашоренность". Но в том, что Вы описали, мне трудно с чем-то не согласиться! А вопрос в прошлом посте был вполне обоснованный: согласитесь, есть разница между человеком, который умеет анализировать, но берет для анализа НЕ ВСЕ важные факторы (зашоренность) и человеком, который в принципе ничего не анализирует или не умеет это делать (не профессионализм)...

Что касется Кока-Колы и Байкала, то Вы не совсем правы: вопрос исключительно в амбициях и РАЗУМНОСТИ! Лично я не сомневаюсь в том, что если сейчас начать рекламу Байкала и всадить в эту рекламу 5-10 миллардов! долларов в течение 1 года, то позиции Кока-Колы будут серьезно подвинуты... Если же такую рекламную кампанию проводить в течение 3-5 лет, то через эти 3-5 лет мы вообще можем забыть о том, что когда-то существовал такой напиток, как "Кока-Кола"... Другой вопрос: а НУЖНО ли это кому-то, а стоит ли "игра свеч"???

То же самое и с долларом: примерно 4-5 лет назад Россия и Китай объявили о том, что выводят из своих золотовалютных запасов доллар США... Вы не помните, какой "шум-гам" поднялся тогда со стороны США? Ведь для того, чтобы доллар перестал быть мировой резервной валютой, достаточно, чтобы с десяток государств перестали пользовыаться этой валютой, как резервной! Насчет "подвига" США в том, что они такую валюту "сделали", то никакого подвига не было: резерсной их валюта стала только потому, что экономики всех других стран в то время лежали в руинах 2-й Мировой войны...

Мне тоже трудно с Вами не согласиться, хотя в некоторых частностях мог бы и поспорить, только зачем? Если мы говорим о "зашоренности" в аналитике, то да, без учета многих переменных, о существовании которых многие даже не представляют, все будет крайне непрофессионально. Но если пытаются строить прогнозы на устаревших трендах и тенденциях - согласитесь, это получается в стиле дилетанствующих размышлений типа "так говорят" или "так должно быть" без ссылки на определенную базу тех самых переменных. Насчет Кока-Колы - для информации, каждый год в мире появляется около 100 новых напитков, которые по вкусовым качествам превосходят Коку, но к концу периода в 1 год, из них на рынке остается 1-2. Если есть в сегменте долгое время первый, то остальные могут бороться только за второе третье и т. д. место. Существует такой показатель как "число Райхельда". Для успешных компаний он должен быть выше 15%. Так вот у Кока-Колы - он всегда 85%. Таких компаний, бренды которых уже принадлежат миру, а не отдельной стране - около 100 наименований, и вышибить их со своего 1 места не смог еще никто на протяжении столетий.

Реалист101, увы, но ВСЕ прогнозы строятся исключительно на анализе прошлого... Не потому, что "так легче", а просто потому, что по-другому и не получится: ведь мы не занем, что именно будет в будущем. Именно поэтому прогнозы и называются "прогнозами"... Что касается профессионализма, то тут разница только в том, за какой перод прошлого берется информация? Если говорить о рынке недвижимости в Украине, то, согласитесь, если брать информацию за последние 3-4 года - будут одни прогнозы... Если же взять информацию ха 7-8 лет - расклад меняется... А если учитывать ВЕСЬ период существования РН в Украине (я 1993 года), то ситуация будет еще выглядеть еще иначе... Если при этом наложить импортные данные (например, для США можно найти статитику за 100 лет), тогда ситуация предстанет опять в ином свете... Вот именно это я и называю профессионализмом в прогнозировании... А знать наверняка, как именно будет развиваться ситуация в будущем - не может НИКТО. Иначе, скучно жить было бы... Если бы мы знали, что ЮУДЕТ... :))

В отношении таких брендов, как Кока-кола, то я ведь указал, что сместить подобный бренд с пьедестала можно только с помощью мощной рекламы... При этом, Вы ведь и сами, наверняка, понимаете, что Кока стала ТАКОЙ, как сегодня, только потому, что в свое время от борьбы с ней отказалась компания с не меньшим потенциалом - Пепсико... Я так понимаю, в компании Пепсико просто решили, что лучше снизить рекламные издержки и УДЕРЖИВАТЬ свою долю рынка, чем влезать в дополнительные издержки, пытаясь эту долю увеличить... Учитывая рекламный бюджет Кока-колы, можно предполагать, что дела у них идут не настолько гладко, как это кажется со стороны... Что касается продвижения товара, то, думаю, Вы понимаете, что если вложить в рекламную компанию несколько миллиардов долларов за год, то можно и свинячьи какашки продавать в качестве "пища только для гурманов"... :))

informacia k brokeram i rieltoram:

1. esli vashi bossi govoriat chto nyjno derjat ceni ili pygaut vas, otkrivaite agentstva sami. tak kak sidia vi ne zarobotaete mnogo, (luchshe 5kvartir po 5% po 30K chem 1 za 90K i toje 5% vse ponimaut)

2. bilo predlojeniia malo a spros bolshoi vi prosili prodavca podimat ceni, otlichno (kreditovanie, procvetanie importa, dorogaia UAH 2005-8god). seichas sityacia drygaia predlojenia est mnogo, kriditov net, logko zarobotanih deneg na importe net, tolko nyjno ygovarivat prodavcov teper` prodavat deshevle (iasno chto im psihologicheski tiajelo mog zabrat 250K shas za 100K ne hotiat brat`) no nado starat`sia eto vasha rabota. esli hotite skazat chto vse takie bagatie i y vseh est dengi podymaite kak zarobotat 100 000$ ?



2005-2008 nedvijimost poshla na neskolkih faktorah. a) kriditi naseleniu dlia jilia. b) kriditnie kvartiri kotorie brali pod sdachy v arendy i s etogo platili kredit, biznes neplohoi. c) bolshoe kolichestvo priezjih v kiev kto hotel ostatsia i brali kredit na 20-30let i rabotali,chto samoe smeshnoe, v kreditnom otdele banka d) kvartiri za nalichnie e) pokypka brokerami kvartir s dalneishoe prodajei doroje pri vide proishodiashego v pynktah A-D. YDERJANIE CEN NA NEDVIJIMOST PROISHODIT PO TOMY CHTO PYNKT "e" OCHEN VAJEN DLIA RIELTEROV !!!

i eto bydet proishodit do teh por poka ludiam ili bankam ochen ne ponadobiatsia dengi. a oni ponadobiatsia. kyrs UAH padaet. depoziti ne otdaut. raboti net. iz zavodov sdlali bytiki:). odoljili 16miliardov $.



ia lichno za podenie cen ne perejivau i nikomy potoncealnomy pokypately ne sovetyu. ne bydte lohami tolko ne vedites` na ceni v 1600-2000$ za metr (avstia, 20km ot Veni, 70m, 3komnati,67K euro). to chto vam obeshali chto economika ykraini rastet BRED, ykraine strana potrebitel, kotoraia skoro perepishit vse resyrsi v schet pogasgenie dolgov kotorie dovalis na vse potrebitelskie nyjdi(chainiki, mobilniki, mashinki, kvartirki), a ne na bizness(ne schitau importa) i proizvodstvo...

Мне вот просто интересно. Количество риэлторов уже уменьшилось раз в десять (объективная реальность - рынок сжался, места хватает не всем). Если поуходят остальные (чисто теоретически) цены сразу упадут? Или кого тогда будете обвинять? Пройдитесь по продавцам и расскажите им, что квартира в Киеве должна стоить дешевле квартиры в австрийском провинциальном городке, а потом порассуждайте :-) Или езжайте в тот городок :-) Или дайте хоть один свежий аргумент - будем обсуждать. Успехов!

>Пройдитесь по продавцам и расскажите им, что квартира в Киеве должна стоить >

>дешевле квартиры в австрийском провинциальном городке



esli vi realtor to eto vasha rabota, i za eto imenno vi polychaet 5%, kvartiri ranshe prodavalis` sami, seichas ih nyjno prodavat. a realterov stalo malo potomychto privikli rabotat` tolko na idyshem vvreh rinke, tolko raskazivat pokypateliam chto `zavtra bydet doroje`. i poka ne dodymalis chto seichas nyjno delat naoborot toest` ygavarivat prodavcov, iskat` teh komy ochen nyjni dengi i teh kto hochet kypit no svodit ih po cene nikak ne pridymanoi s vozdyha PRODAVCOM

Открою страшную тайны - мы так и делаем. Только таких, кто готов продать абы продать за любые деньги немного и они в основном уже продали. Те, кто есть абы за что продавать не готовы и уговаривать их нет смысла. Во-первых, сам бы не продавал, во-вторых, у них есть четкие денежные ожидания и оно им не капает. А на все сравнения с австрией, вашими возможностями и пр. им как-то с высокой горки. Кризис, это когда всем плохо (и покупателям в том числе). Поэтому не надо думать, что имея две копейки вы (ничего личного) король мира и все, что вы пожелаете должно вам дешево быть продано. Успехов!

esli chelovek k vam prihodit znachit hochet prodat`. tolko nado pravelno s nim rabotat esli on hochet sam ystanovit ceny pyst` ystanovit posmotret chto nikto ne kypit i pridet eshe raz pozje. esli vi delaete kak govorite to eto znachit chto vi horoshii broker. na samom dele mnojestvo brokerov ygavarivaut prodavcov ne prodavat po "Brosovim" cenam, sam delal eksperement vistavlial na prodajy svou kvartiry. a naschet cenoformirovaniia mogy skazat odno: cena eto ne cena pokypatelia ili prodavca a cena na kotoroi oni shodiatsia. kogda est` pokypatel po 100K prodavca po 150K bit` nedoljno, rinok prosto bydet stoiat, ni brokera ne prodavci ni pokypateli nichego ne polychat. a y pokypatelei potencialnih deneg malo ili net vovse poetomy edinstvenii sposob polychit virychky prodavcy i brokery eto prodat` za to chto mogyt kypit`. esli net rinka znachit problema ne v pokypateliah, a v prodavcah i brokerah. yspehov!

a eshe zamette chto pisal pro psihologicheskii faktor prodavca.

Все о чем Вы говорите верно, но только для тех, кому надо продать. в осном же народ рассчитывает на обмен/конкретную сумму/что-то взаимен и т. д., поэтому отсутствие покупателя прямо сейчас их нисколько не смущает. А брокеры, советующие вчставлять дороже человеку, который хочет просто денег на руки - полные идиоты и я не думаю, что они надолго задерживаются в наших рядах. Успехов!

ostanytsia normalnie brokera i spavdlivii bez kriditnii rinok. da eshe i kyrs uah/usd (esli posmotret` vnimetelno : kyrs 5:1 kvaritra 1mln griven eto 200K $.

seichas kyrs 9:1 skolko doljna stoit kvartira? 120K $) tak a gde je podenie cen? eto prosto popravka v cene na kyrse, ved` tak? ceni ypali v USD a grivne eshe i dorojaut no ludi poprejnemy zarobativaut po 5:1 v luchshem slychae po 6:1. davaite kypim kvartiri v UAH no ceni zaoblachnie i daje ne pitalis padat.

mi jivem v ykraine prichem tyt USD?

Edyard, mne kajetsia vi horoshii chelovek i profesionalnii realtor, no ne zaciklivaites kak ostalnie chto net kvartir, ih malo, a y lydei pod padyshkoi milioni i oni vse ravno rano ili pozdno bydyt pokypat. eshe raz povtory nikto ne zarobotaet esli ne bydet dvijenii so storoni brokerov, vliianiia na prodavcov. realnost takova.

"kyrs 5:1 kvaritra 1mln griven eto 200K $.

seichas kyrs 9:1 skolko doljna stoit kvartira? 120K $) tak a gde je podenie cen? eto prosto popravka v cene na kyrse, ved` tak?"



Прошу прощения, что вмешиваюсь в Ваш междусобойчик :))

Вы неверно посчитали. Не учли того, что для падения курса нац. валюты, например, на 20-30% достаточно 1 дня. В то время, как для падения цен на недвижимость на такую же величину потребуется, минимум, полгода...

Кроме того, все-таки, не стоит забывать, что курс нац. валюты никогда не был существенным фактором в ценообразовании стоимости недвижимости! Иначе, удорожание гривни приводило бы к повышению цен, а этого никогда не было!!!

a pochemy ceni ne v grivne togda ?



i vi pomnite chto kogdato valuta UAH dorojala?

v strane gde import v desiatki ili sotni raz privishaet export, valuta razve mojet dorojat` ? a 4.6:1 eto zaprosi biznesmenov importerov kotorie ochen horosho kashliali pravitelstvy a skoree i est` samo pravitelstvo, tak kak importery i kreditoram vigodno dorogaia valuta. na samom to dele cennost valuti eto proizvodstvo strani! i deshovaia valuta vigodna dlia exporta i proizvodstva, a gde ono? v bolshivike, v bytikah? a kto bral kredit v dorogoi gvirne na mashini i kvartiri? rabochie na zavodah?? ili importeri i bankiri (kotorie sami sebe ih i oformliali)?. naschet togo chto nyjno vremia priviknyt k cenam -soglasen. bili krediti v USD ceni dopystim bili v usd. seichas kreditov net, ceni snova v USD. v UAH ne podaut voobshe. oni voobshe ne padaut v nac valute. togda chego plachyt brokera chto net zarobotka chto rinok stoit i chto nado iskat` drygyu raboty ?. zadacha brokera svesti. obiasniaite eto ludiam, svoim kolegam, i vsem kto yveren chto " a mojet prodam ", "naidy loha, kolhoznika i vtyhau emy". net kolhoznikov, orendi net, raboti net, deneg net, kriditov net( i ne bydet do togo momenta poka kyrs uah eshe

ne opystitsia ) chtobi bilo proizvodstvo, rabochie mesta, nalajen export, vnytrenii prodykt, minimalnii import. a teper predstavim skolko vremeni na eto yidet???? 2-3goda ? 5-10?? naznau. vopros zadat` doljni brokera komy vprincipe vse moi posti i odresovani. Rabotaite. Rabotaite, obiasniate ekonomicheskie faktori. esli prodavci k vam prihodiat znachit hotiat prodat` pomagaite prodavat` i ischite poka kto hochet kypit po malim dengam, ne otvorachivaites` ot nih (naberaite bazy takih klientov), potomychto kogda banki, i invest nedvijimost`, i nedvijimost neposredstvenno agentstv (kotorie sobstveno i pitautsia sohranit dengi, sderjat` ceni) nachnyt prodavatsia vi ne yspeete zarobotat`.