Рентабельность жилья

Исходя из цен на вторичке (да и первичке, ибо одни тянут за собой другие) можно сделать вывод, что рентабельность однокомнатной квартиры начала падать начиная где-то с 27-29 килобаксов, т. к. на банковоском депозите можно получить те же деньги, а иногда и намного бОльшие. Аренда однокомнатной квартиры в спальном районе Киева обходится в 200-300 (поправьте если ошибаюсь) баксов. При процентной ставке по доллару 9-10,5 человек вложивший 30 к получает в месяц 225-260 уе от банка. Если пересчитать с учетом сегодняшних цен на жилье то сумма вырастет вдвое, чего на аренде никак не заработаешь (подчеркиваю - центральные районы не в счет). Почему-то мне кажется, что этот перекос цен весьма нездоровое явление и реальные цены в чем-то должны соответствовать.
Переубедите меня, если я не прав.

Банки класса Аваля, Рафика, Укрсиба, Привата 9-10,5 по доллару уже не дают. Максимум 9, Аваль вообще 8. Кроме того, мне кажется, что аренда вырастет (она имеет некую инерцию по сравнению с куплей-продажей).

Не должна недвижимость выполнять роль активов для вложения и преумножения капиталов. Во всем мире для предупреждения этого существует налог на недвижимость, который нивелирует заработок на недвижимости. В нормальной экономике для вложения и преумножения капиталов существуют не только банки, но и биржи. А недвижимость - это, прежде всего жилье, которое дает возможность развиваться стране. Так что перекос цен - это не только весьма нездоровое явление, но и проблема этой страны.

Не согласен, что недвижимость это не активы. Просто есть удачно вложенные инвестиции, а есть не очень, есть убыточные.
Вот скажите, "Макдональдс" это что? скажете бизнес, нет- это недвижимость по всему миру. Это сказал руководитель этой корпорации.

согласен с Муля.
Андрею - вы знаете хотя бы об одном примере, когда Макдоналдс получал прибыль от операций с недвижимостью: аренда. перепродажа.
Может вы не правильно поняли. Действительно, недвижимость для Макдоналдса это важно. Location, location and location - three restoraunt profit drivers. Ну плюс сервис и качество (которое как раз прихрамывает). Поэтому им важна их недвижимость.

И еще: если актив стоит какую-то сумму денег, только потому что инвесторы уверены в дальнешем росте такой стоимости - это пирамида.
Если нету конечного потребления - нету и спекуляции. Кол-во сделок по недвижимости неуклонно падает - вот и судите о качестве актива.

Е еще сравните физические качества этого актива с зарубежными аналогами (особенно подъезды и коммуникации).

все это выравняется. и будет владельцам панелек на борщаговке счастье. Когда-то же появится в Киеве гетто, социальные районы, рабочие... тогда попробуйте впарить ваш прелестный актив какому-то представителю среднего класса, стремящемуся окунуться в атмосферу "реальной" жизни :))

Все дело в предложении. Его мало, мало и еще раз мало.

И любое повышение покупательнйо способности граждан нивелируется ростом цены жилья. В экономике рост спроса всегда распадается на две составляющие: рост цены и рост производства. Так вот у нас полностью переходит в рост цены, и таким образом люди которые зарабатывают больше все равно могут себе позволить только 1-2 комнаты в гетто (так и в 2000, так и в 2006).

может это кому-то надо?

Кому надо? На западе состояния наживались веками, а у нас - за последних 15 лет. Люди не уверены в будущем, поэтому пытаются срубить капусту сразу и побольше. Отсюда озабоченность сверхприбылями, высокие цены и т. д. Цены могут ограничить искусственно, но моментально появится дефицит продукта (все равно какого), мне кажется. Вот налог это да. Какие бабули летят сейчас мимо казны, мне просто не верится. А ведь это было бы справедливо.

Налог с недвижимости один из экспертов предлагал сделать местным - была бы основа наполняемости местных бюджетов. + Платить его надо заставить всех: даже гос. органы. Может они освободят тогда площади в центре, а то у нас парадоксы какие-то получаются.

Читал недавно, что дипломаты (МИД) обиделись, что киевсовет не дал им землю на пейзажной аллее под постройку домика для сотрудников. Скромно, правда. получаешь всю жизнь по 200-300 баксов зарплаты а под конец активчик стоимостью в лимон, так что среднемесячная зарплата превращается в 1000.

Период раннего перехода от социализма к коммунизму блин :))

А налог с недвижимости - будет по любому. Вчера в дебатах за него Порох сильно выступал.
Это основа основ. За машину налог платишь, а за недвижимость нет.

+ необходимо снять со стоимости квартир коммуникации. нормально, я строю основные средства для какой-то фирмы (в данном случае гос-нной) чтобы она потом на том оборудовании предоставляла мне платные услуги. Нормальный раскладец...

Про отчисления городу - молчу. 10% социального жилья в домах на Красноармейской - это бред. собирайте налоги и сройте свое соц. жилье. И будет там через пару лет гетто. Так нет - давайте немного асоциального элемента набросаем по всему городу.

Короче, Омеле - публичная порка и отправка на пенсию где-то на рудники. как еще люди за него голосовать могут. он же тупой - говорить не может нормально, тока глазами "контактирует" :)))

Я думаю правильно понял. Например, Макдональдс на Севастопольской площади
имеет участок земли, который они купили 5-8 (неважно) лет назад. Сколько
стоит их стекляшка по сравнению с землёй, которая растёт постоянно ?

2Андрей12
О чем Вы говорите?
А если земля дешеветь начнет, что сделают владельцы Макдональдс на Севастопольской площади? Срочно продадут землю?
Для них земля как и строение, только средство производства. Не более.
И интересует их спрос на гамбургеры, а не на недвижимость и землю.

Андрей,
факту роста стоимости стекляшки на Севастопольской площади столицы страны третьего мира Украины собственники МакДонадлс (который торгуется на биржах, и им влдеет множество людей) по-детски непосредственно радуются, я думаю.
Я повторю вопрос - вы хоть раз слышали чтобы МакДонадлс фиксировал какую-то прибыль по операциям с недвижимостью? :)))
т. е. чтобы срубить это космическое бабло с Севастопольской площади недвижимость там надо продать. конечно, тепло на душе что она дорогая - но денег на счету от этого не болше :)

кстати, слышал что мак работает по франчайзинговой схеме. Т. е. международная компания просто предоставляет лицензию на знаки и технологии местным ресторанам. таким образом собственники у каждого ресторана разные, и говорить о каком-то централизованном отслеживании стоимости объектов всей недвижимости нельзя. имхо.

но это ничего. недвижимость - это отличный актив. человек ведь приходит в этот мир чтобы владеть активами, а не жить нормальной жизнью. и, конечно, владеть бесценным и потенциально баснословно дорогим активом на Борщаговке намного лучше чем снимать жилье и ездить не в тлоллейбусах, а на автомобиле. И еще носить туфли не за 200 грн., а за 1000.

а так, да - надо быть бдительным. прибыль где-то рядом, и плывет в руки сама собой. не инвестируют только лохи :)))

Я и не говорю, что Мак спекулирует недвижимостью (покупает, а потом продаёт). Если они решат закрыть или продать свой бизнес, то сумма всех участков земли и недвижимости вместе взятых (и на Севастопольской пл-ди в том числе), будет исчисляться числом с неимоверным кол-вом нулей.

Tornado. Я не понял к чему Ваши саркастические высказывания по поводу инвестирования. Во всём мире активом может быть бизнес, акции и недвижимость в том числе.

Андрей,

не хочу показаться занудным, но активом будет даже запорожец за 300 баксов без колес. Все из чего вы можеет в будущем вытнуть деньги - больше или меньше вложенного - это актив. я теряю нить спора, о чем мы спорим? я говорил, что киевские "активы" не имеют существенного потенциала роста, потому что:
1) качество материалов - плохое;
2) "качество" подьездов, довриков и прочего - ниже плинтуса;
3) "качество" соседей - кроме "новых" районов - гетто;
4) безопасность физическая и экология (газы, парки, рекреационная инфраструктура) - как в Африке.

Этот актив сейчас привлекателен для краткосрочных спекуляций только потому, что на кваритры претендует больше людей чем есть квартир + это неналогооблагаемая гавань для капитала.

Когда будут строить жилье высокого качества, производить социальное "зонирование" (районы бедных, среднего класса и богатых) + строить больше = резкому снижению спроса на "борщаговские активы".

Это по теме - об их инвестиционной привлекательности и рентабельности. только short-term. и только сейчас.

О макдоналдс:
если они решат продать все и сразу, то это не по-детски увеличит предложение + зачастую их рестораны "встроены" (майдан, лукьяновка) + если они будут ограничены с роках и покупатели будут это знать, то придется продавать с негалимым дисконтом.

+ вы же не знаете сколько они вложили в приобретение и обустраивание этой земли, и действительно ли ресторан окупил ее?
может направь они эти деньги в другой сегмент бизнеса 5 лет назад, оин получили б в 2 раза больше.
Поэтому все относительно.

с ув.

Про то, шо недвижимость не актив расскажите американскому лошку Теду Тернеру, владеющему 2 миллионами акров земли.

Почти со всем согласен, кроме запорожца без колёс и инвестиции в борщаговские квартиры. Запорожец без колёс-это пассив, а не актив. Прибыли не даёт, а стоимость стремится к 0.
Кто Вам сказал, что все операции с недвижимостью это обязательно инвестиции. В нормальной стабильной обстановке 90% покупок это просто покупки, ничего серьёзного собой не представляющих. Только малая часть людей имеющих возможности (средства, информация) или способности могут претендовать на инвестиции.
Людям просто некуда вкладывать деньги. Акции непопулярны и не развито это, бизнес-нужен капитал и желание. Остаётся простое золото, недвижимость.
Я тоже с Вами не спорю,
с ув. Андрей.

Дачник:
вчитывайтесь внимательней. недвижимость еще какой актив.
я говорил о привлекательности Киевской.
и что Теду от его акров? на тот свет их заберет?
это уже вопросы философии жизненных целей человека... кому-то нравится иметь активы, а кто-то счастлив от новой гитары, а кто-то радуется новой модели фотоаппарата... Тед радуется акрам земли. Никто не сможет утверждать что это есть единственно верная стратегия поведения человека в этой жизни.

Тема у нас рентабельность жилья: конфликт заложен в саму формулировку. Жилье - от слова жить, это место, где живут, а не которым спекулируют. И то что в современном мире его превратили в актив - можно спорить хорошо это или плохо. Я считаю, что плохо. Но рыночные устрои экономики диктуют иное. И в принципе рыночными методами можно настолько понизить ценность жилья как актива (введением налогов и административных запретов), что он будет служить именно своей первичной цели - давать людям крышу над головой.

Вспомните что привело к остановке 30-летнего "японского чуда". именно спекуляции с недвижимость, когда они считали, что императорский дворец стоит как вся Канада.

И в долгосрочной перспективе пользование недвижимостью как активом, по моему, приведет к значительнйо социальной напряженности и экономическим кризисам. Просто история этого явления не столь длительна, и просто еще не возникало таких ситуаций. Но "пузырь" растет во всем мире, и думаю еще на своем веку мы увидим к чему это приведет.

Хрестоматия: когда-то нехилым активом были луковицы тюльпанов. и они были дико рентабельны. но все течет, все меняется и мы к этому теперь относимся с улыбкой.
Никто не может, утверждать. что наши дети не будут смеятся через лет 40-50 читая эти форумы, и диву даваться что жилье считали каким-то активов, считали его рентабельность.

Андрей: опять же не хочу быть нудным, но с бухгалтерской и экономическо точки зрения запорожец без колес тоже актив. Есть же несколько концепций признания активов. Вы же можете выставлять его на выставках как раритет и получать деньги. А деньги "кушает" любой актив, даже хата (ремонты) :)
И еще: удивительные люди - им деньги надо вкладывать. так пускай их тратят. если это краткосрочные накопления на крупную покупку или еще что - так пускай на депозит ложат.
нет, все в кубышку. один раз живем же, чего мазохизмом с этими вкладываниями заниматься? :))

Мы же говорим об инвестировании в недвижимость, а не о смысле жизни.
Приносит ли доход киевская недвижимость-да. Разве Вы будете с этим спорить? Взять ту же аренду квартир, которая в Киеве от 200 до нескольких
тысяч долларов в месяц.
Что касается ближайшего будущего, так это никто определённо не знает. Когда будет спад. В банках есть аналитики, инвестиционные и риэлторские компании тоже прогнозируют, и частное лицо тоже кумекает куда вкладывать.
Можно, конечно, продать квартиру и положить на депозит. Дело выбора.

Я думаю Вы клоните к Булкгаковскому "людей испортил квартирный вопрос".

Андрей,
понятие доходная недвижимость очень растяжимое.
Если купить хату за 1 млн. и сдавать ее за 100 баксов, Вы будете получать по 1200 долларов дохода в год. доходная недвижимость ? :)
Если вы имеете в виду прибыльность недвижимости как разность затрат на ее приобретение и содержание и доходами полученными от ее эксплуатации или реализации. В таком случае надо говорить что киевская недвижимось прибыльна последние 4 года, до того была убыточна, и неизвестно каковой будет в будущем.

При этом надо говорить, что прибыльность такая обеспечивается преимущественно дооценкой актива, а не рентой от его использования (арендой), ибо выгодней именно положить деньги на депозит, чем сдавать квартиру в аренду при сущетсующем соотношении арендных и депозитных ставок (если цена самой квартиры неизменна).

Я веду не столько к тому, что имел ввиду Булгаков, а к тому, что недвижимость, обладая качесвтами долгосрочного актива и в то же время предмета первой необходимости, оказалась лакомым куском для желающих быстро разбогатеть среди чиновников и строеителей (которые в находятся в криминальной связи) и "ынвесторов", которые желают делать деньги из ничего, не создавая реальной пользы никому в этом обществе.

И практика данных двух слоев общества должна быть пресечена. Я ранее упоминал как.

Но, видимо пока наше общество считает по иному, и готово жить по три поколения в одной 2-3 комнатной квартире, но быть "в рынке" и наеятся что когда золотой дождь оросит и их лоховские головы.

Так! Всё. Недвижимость это вульгарно! :)
Вкладываем деньги в ПИФы.
Приносим пользу, повышаем капитализацию Украины.

Предложите альтернативу.

tornado, вьюноша, какое право ты имеешь так по-фашистски рассуждать о районах Киева?! Ты пока НЕкиевлянин. Ты даже голосвать здесь не будешь. Заработай хотя бы на комнатку на той же борщаговке, потом будешь судить где гетто, а где нет. К Киеву ты не имеешь никакого отношения, беженец. ;-)