ЛОББИРУЕМ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖЕМОСТЬ 1998 ГОДА.

"Какая сейчас схема всем известно, давайте обсудим риск кидалова по 2-м схемам

1. Украинская классическая схема (покупатель берет кредит и вкладывает в строит. компанию - она банкротится) - итого и кредит и без квартиры

2. канадская модель (банк кредитует строителя и выдает квартиры желающим с оформлением кредита на них) если банкротится строитель, банк не допустит нецелевой растраты, поэтапная оплата позволит достроить другим строителем. Объясните ГДЕ здесь риск покупателя. Не понимаю я или может мысль потерял"



В первом случае: риск есть, тем не менее, договор заключается непосредственно между покупателем и строителем. Нарушение условий такого довора влечет ответственность. В случае, если банкротится компания - у покупателя есть возможность получить возмещение от продажи имущества кампании-банкрота. Если же руководство кампании берет деньги и тупо смывается - это уголовное правонарушение, в результате которого, покупатель действительно остается и без квартиры и с висящим на нем кредитом... Но я такую опасность воспринимаю следующим образом: я хочу купить квартиру дешевле, поэтому я покупаю на котловане.. и я знаю, что "дешевле" - это аналог слова "рискованнее". Таким образом, еще на этапе покупки, я определяю для себя величину риска и ту выгоду (в виде дешевизны) я получаю. Поскольку в нашей стране риски и выгода несбалансировны - я никуда сам и не влазил... Если кто-то решил, что он сожет одновременно сэкономить 50-70 тыс. долларов и сделать это без риска - то мне таких людей жель...

Что касается второй схемы, которую Вы назвали "канадской". Во-первых, в Украине она уже практиковалась. Во-вторых, риски которые действуют при этой схеме, я уже описывал. Попробую еще раз. Когда банк дает кредит строительной кампании - он дает этот кредит ПОД ЗАЛОГ. Согласны? Поскольку речь идет о ЦЕЛЕВОМ кредите, то очевидно, что и залогом будет служить именно этот ВЕСЬ дом. Согласны? Теперь дальше: когда Вы берете в банке кредит под квартиру в ЭТОМ доме, то получается, что залог выступает дважды в качестве обеспечения (это не запрещено законодательством). Снимать с залога у строителей эту квартиру никто не будет уже хотя бы потому, что закладывался ВЕСЬ дом и выделять из предмета залога какую-то его часть - не только хлопотно, но еще и законодательство не разрешает. Какой риск возникает у приобретателя такой квартиры? Берем тот же вариант, что и в первом случае: банкротство строительной кампании. Единственное преимущество, которое дает эта схема - банкротить кампанию ДО постройки дома не выгодно! Поэтому, кампания банкротится после сдачи дома в эксплуатацию. Причем, процедура банкротства к приобретателям никакого отношения не имеет: строители разбираются с банком. В результате, банку достается предмет ЗАЛОГА, (а у строителей остаются деньги). Банк, как, теперь уже, собственник ВСЕГО дома имеет полное право предложить всем прниобретателям доплатить за квартиры (по крайней мере, раньше предлагали именно это). Кто не желает ил ине может доплатить - "До свидания! При покупке квартиры Вы были извещены о правах третьих лиц на эту недвижимость". Обратите внимание на то обстоятельство, что во втором случае не идет речь о каких-либо уголовных делах! Схема работате в полном соответствии с законодательством! Маленткой договоренности банка со строителями достаточно для того, чтобы ЗАКОННО получать с покупателей деньги по два раза за одну и ту же квартиру!

to agent:

1. Дешевле значит рискованее? Может иногда и так, но я не думаю что вы покупаете молоко в VIP зоне ресторана и идете с ним домой - ведь так не рискованно, отвалил я за него в 10 раз дороже. Покупая на Троещинском рынке я уверен что донесу домой. а не бандиты отберут.

2. Понял по канадской модели, поясните КАК обанкротят строительную компанию, если кредит был целевой и жестко контролировалась трата денег+поэтапное финансирвание (теоретически, не у нас в стране)

3. Зачем банкротить строителя если он все достроил?

4. По канадской модели: деньги беру в банке, договор с банком, банк не предоставил квартиру - договор расторгается, какая доплата?

"Дешевле значит рискованее? Может иногда и так, но я не думаю что вы покупаете молоко в VIP зоне ресторана и идете с ним домой - ведь так не рискованно, отвалил я за него в 10 раз дороже. Покупая на Троещинском рынке я уверен что донесу домой. а не бандиты отберут"



Возможно, что не отберут... Однако, вероятность того, что вместо молока в пакете окажется вода из-под крана - выше... :))



"2. Понял по канадской модели, поясните КАК обанкротят строительную компанию, если кредит был целевой и жестко контролировалась трата денег+поэтапное финансирвание (теоретически, не у нас в стране)"



Не знаю я как банкротились нефтедобывающие кампании в период, когда нефть стоила по 100 долларов за баррель... А как обанкротилось государство Украина, производившее весьма много всевозможных товаров? Не думаю, что Вас действительно интересует вопрос "как?"... Или Вам рассказать, как обходить "бдительное око" КРУ при работе с бюджетными (ЦЕЛЕВЫМИ) деньгами? А тут какой-то банк с его полуголодными и полуграмотными сотрудниками обойти... Как два пальца.... :))



"3. Зачем банкротить строителя если он все достроил?"



Все очень просто: чтобюы не отдавать банку кредитные средства. Вот Вы, например, представте ситуацию, когда Вы купили в кредит машину, а через время поняли, что и кредит можно не отдавать и с машиной остаться... Воспользуетесь ситуацией? :))



"4. По канадской модели: деньги беру в банке, договор с банком, банк не предоставил квартиру - договор расторгается, какая доплата?"



Договор с банком - касается только денег. Банк Вам квартиру не предоставляет и предоставить не может по той простой причине, что у него на балансе ее нет, не было, и никогда не будет! Квартиру Вам все равно будет предоставлять собственник этой квартиры - застройщик!

to agent:

Простите, по чем вы хлеб берете и пиво? Уж не по 500 грн? Вероятность что это хлеб и пиво за такие деньги=100%

Я с вами ранее согласился что у нас бардак и все есть как есть, далее дискуссия велась в русле теоретических оценок рисков при 2-х схемах кредитования.

Теоретически канадская схема надежна для покупателя, практически она на западе надежна, там нет нашего менталитета.

Вы же отходите от темы теоретической рискованности и приводите доводы реального развода КРУ, банкротства нефтяных компаний и Украины вцелом.

Довода о неработоспособности канадской модели в теории я понимаю нет.

"Простите, по чем вы хлеб берете и пиво? Уж не по 500 грн? Вероятность что это хлеб и пиво за такие деньги=100%"



Будете смеяться, но лично я не так давно слегка офигел, увидев ценник на хлеб: 12 грн. за буханку... Покупать не стал, но насчет того, кто из чего делает хлеб - я задумался...:)



"Довода о неработоспособности канадской модели в теории я понимаю нет"



Нет и быть не может! Я хоть и риэлтор, но не идиот же...:)

Если Вы помните, мы все-таки обсуждали, какая из схем в наибольшей степени защитит инвесторов в нашей стране. Поэтому я и указал, что тот вариант, который предлагает ввести Кабинет министров (канадская схема, как Вы ее назвали), уже использовался в нашей стране и от этой схему отказались... Несмотря на то, что большого шума в те годы по этому поводу не поднималось (не столько внимания уделялось тому, что происходит на рынке недвижимости), все-таки есть немало людей, которые от этой схемы серьезно пострадали. По крайней мере, в одном только Харькове таких людей, думаю, не меньше, чем пострадавших из-за "Элита-Центра"... Но есть два момента, которые позволяют об этом способе "кидалова" забыть:

1. Тот, что я уже назвал: не было такого пристального внимания к тому, что делается на рынке недвижимости;

2. Практически никто из "пострадавших" тогда внакладе не остался: несмотря на то, что им пришлось заплатить за одну и ту же квартиру по два раза, все равно, даже при сегодняшних упавших ценах, они в солидном выиграше...

Благодаря этим двум факторам, все это уже давно забылось...

Кстати, а почему Вы отвергаете схему, которую лично я отношу к наиболее рациональным: заключение прямых договоров пайщика (инвестора) с застройщиком? Ведь если предположить (помечтать), что в нашей стране стали уважать Закон и следовать ему, то схема получается безобидной, как кролик: есть сторона-владелец недвижимости, есть сторона-приобретатель, возможно, есть сторона-плательщик (банк). У каждой взаимодействующей стороны друг с другом ясные, понятные взаимоотношения, оговоренные ПРЯМЫМ Договором с указанием того, кто чего и кому должен... Все ясно и прозрачно! Более того, в предлагаемой Вами схеме человек, даже не берущий кредит в банке, все равно оплачивает банку проценты (они заложены в цену продажи застройщиком), а берущий кредит - платит банку ДВАЖДЫ. В предлагаемом мною варианте никаких банковских процентов с себестоимости нет: кто берет кредит, тот по нему и платит, а кто не берет - тот не платит... Еще и выгоднее получается!

Про массовую двойную оплату за квартиры бы затрезвонили 200%, квартирный вопрос он горяченький и даже очень. Про Харьков что-то не верю, простите уж.



А принципиальная разница между схемами в том, что по действующей схеме застройщика никто не контролирует аж до банкротства. По Канадской же схеме контролирует банк и оплата идет поэтапно.

Будьте любезны, парируйте :)

"Про массовую двойную оплату за квартиры бы затрезвонили 200%, квартирный вопрос он горяченький и даже очень. Про Харьков что-то не верю, простите уж"



Вообще-то, я говорил о периоде 1994-1996 года. Тогда на рынок недвижимости вообще никто никакого внимания не обращал. Что касается "трезвона", то показывали по телевидению... Но в силу неактуальности темы, ограничивались региональными каналами...



"Про Харьков что-то не верю, простите уж"



Может, конечно, не верить. К сожалению, называть конкретных застройщиков я не готов, т. к., все, кого я знаю, работают по сегодняшний день...



"А принципиальная разница между схемами в том, что по действующей схеме застройщика никто не контролирует аж до банкротства. По Канадской же схеме контролирует банк и оплата идет поэтапно.

Будьте любезны, парируйте :)"



Я ни в коей мере не говорю о том, что канадская схема плохая. Есть в ней много хорошего! (Особенно - это то, что она "канадская"...:)) ). Что касается контроля, то давайте смотреть на ситуацию РЕАЛЬНО. Какого контроля Вы ждете от банка? Почему Вы так уверены, что строительная компания может обанкротиться, а банк нет? С чего такая уверенность? Если, вдруг, банк, все-таки, обанкротился, к кому Вы, как потребитель, будете претензии предъявлять? К банку? Нет! Вы с ним ни в какие отношения не вступали... К строителям? А ИМ Вы не платили... Получается, что Вам и востребовать даже возврат своих средств будет не с кого...

Давайте попробуем взглянуть на ситуацию с такой стороны: дом построен, сдан в эксплуатацию, все причитающиеся деньги застройщик получил, пришло время отдавать кредит банку... В этот момент застройщик объявляет себя банкротом. Ваши предложения по выходу из ситуации? Банк ведь теряет деньги...

Ото таке: h t t p ://news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2009/06/04/162308

Про Харьков проехали.

Контроль от банка: целевое поэтапное использование средств. Оплата после трех этажей, провел коммуникации - следующая часть денег, внутренняя отделка - следующий транш. Оплата не в офшоры а на стройку.

Я отстаиваю теорию что покупатель вступает в отношения именно с банком. Банк банкрот - да пожалуйста, часть дома построена, я плачу платежи уже другому банкуи он ПОЭТАПНО достраивает дом. Я мало что теряю т. к. в банке не было моей крупной суммы и его банкротство по-боку мне.



agent: Давайте попробуем взглянуть на ситуацию с такой стороны: дом построен, сдан в эксплуатацию, все причитающиеся деньги застройщик получил, пришло время отдавать кредит банку... В этот момент застройщик объявляет себя банкротом.



Что-то не вижу я потерь банка, ну банкрот застройщик, миллиарды же он не вывез, мы то его ПОЭТАПНО финансировали. Дом достроен - так теперь только прибыль, люди то платят по кредитам и живут в квартирах. Поясните где в этой теории потери банка?

"Я отстаиваю теорию что покупатель вступает в отношения именно с банком"



Идея хороша... Но в КАКИЕ отношения Вы можете вступать с банком? Вас интересует что? Квартира? Если так, то напоминаю Вам, что согласно законодательству, банковская деятельность относится к разряду "исключительных видов деятельности". Это означает, что никакими другими видами деятельности банк не может заниматься, в том числе, СТРОИТЬ... Таким образом, вступать в отношения с банком Вы можете только в отношении способов финансирования покупки товара, ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО ДРУГОМУ ЛИЦУ (в нашем случае, застройщику). Ведь банк не является собственником недвижимости! Он всего лишь может выдать кредит под ее залог...



"Банк банкрот - да пожалуйста, часть дома построена, я плачу платежи уже другому банкуи он ПОЭТАПНО достраивает дом"



Представим сегодняшнюю ситуацию: назовите банк, который готов был бы перекупать такие долги? Я таких банков не знаю. Следовательно, в сегодняшней ситуации строительство прекратилось бы и на тех стройках, которые финансируются по предлагаемой Вами схеме... В чем принципиальное различие? Не понимаю.



"Что-то не вижу я потерь банка, ну банкрот застройщик, миллиарды же он не вывез, мы то его ПОЭТАПНО финансировали. Дом достроен - так теперь только прибыль, люди то платят по кредитам и живут в квартирах. Поясните где в этой теории потери банка?"



Поясняю. Если Вы помните, то кредит банк давал застройщику, а не людям... (То, что он давал кредиты людям - это отдельная тема и к взаимоотношениям между застройщиком и банком никакого отношения не имеет.) Действительно, дом построен! Все хорошо! Но теперь банк должен получить ДЕНЬГИ от застройщика! Обеспечением возврата этих денег выступает та самая недвижимость, на постройку которой кредит и выделялся... Если застройщик в этот момент объявляет себя банкротом, то банк не получает обратно свои деньги, зато получает средство обеспечения... В смысле, дом. Но мы ведь помним, что банк - это финансовое учреждение. Ему не недвижимость нужна, а деньги! Соответственно, банку остается только ПРОДАТЬ предмет залога (этот дом). Можно, конечно, продать дом кому-то со стороны, но покупатели квартир в этом доме - это как раз та "целевая аудитория", которая постарается выкупить эти квартиры даже если их цена увелмичтся в 1,5-2 раза... Таким образом, возвращаясь к сути Вашей теории, следует констатировать, что покупатель будет вступать в отношения с банком только тогда, когда недвижимость станет собственностью банка... А единственный законный способ для этого: переход права собственности на предмет залога...

agent:



"Идея хороша... Но в КАКИЕ отношения Вы можете вступать с банком? Вас интересует что? Квартира? Если так, то напоминаю Вам, что согласно законодательству, банковская деятельность относится к разряду "исключительных видов деятельности"."



Мы рассуждаем теоретически: изменить законодательство и разрешить банкам контролировать строительство поэтапным финансированием. Кстати если в Польше возьмете кредит на стройку - будете в банк носить ВСЕ чеки т. к. не получите следующую часть денег, кредит только под смету вам дадут - Работает же.



"Представим сегодняшнюю ситуацию: назовите банк, который готов был бы перекупать такие долги?"



Потому что все жилье продано, бабки пропиты, а достраивать не за что. Контролировали бы поэтапно застройщика - все бы строили дальше и ничего не продавали бы. Не перекупают т. к. цены раздуты и нет смысла вкладываться в переоцененный товар.



"Поясняю. Если Вы помните, то кредит банк давал застройщику, а не людям... (То, что он давал кредиты людям - это отдельная тема и к взаимоотношениям между застройщиком и банком никакого отношения не имеет.)"



Зачем брать кредит в банке если квартиры продал уже и за эти деньги строю? Чтобы кинуть - так тогда суд, банк то выиграет понятно.

Но эта схема сложная, я думаю что работало все так: именно в банке говорили на какие стройки могут выдать кредит.

Покупатель берет кредит на квартиру в данном доме - деньги переводят застройщику - строят строители. Так вроде было в основном, а не я кредит взял - строителям дал, а они еще под мой котлован в другом банке взяли

"Мы рассуждаем теоретически: изменить законодательство и разрешить банкам контролировать строительство поэтапным финансированием. Кстати если в Польше возьмете кредит на стройку - будете в банк носить ВСЕ чеки т. к. не получите следующую часть денег, кредит только под смету вам дадут - Работает же"



Когда я говорил о исключительности банковской деятельности, я имел ввиду то, что банк не имеет права заниматься строительством, не может выступать в качестве застройщика, а, следовательно, не может и обладать правом собственности на возводимое жилье... А насчет того, что финансирование вполне может осуществляться поэтапно - так это без проблем и сейчас. Только у нас эта функция контроля за расходованием средств возложена Законом не на банк, а на другие финансовые интституты. Что, в общем-то, без разницы.



"Потому что все жилье продано, бабки пропиты, а достраивать не за что. Контролировали бы поэтапно застройщика - все бы строили дальше и ничего не продавали бы. Не перекупают т. к. цены раздуты и нет смысла вкладываться в переоцененный товар"



Прошу прощения, не очень точно сформулировал мысль: представьте ситуацию, когда все финансировалось так, как Вы говорите, но в один (не очень) "прекрасный момент, у банка возникли сложности... Примерно, такие, какие у банков возникли сейчас...



"Зачем брать кредит в банке если квартиры продал уже и за эти деньги строю?"



Если Вы помните, эта система была введена в Украине тогда, когда не было ни банков, которые готовы были кредитовать, не было строительных компаний, готовых строить за свой счет, не было никаких других инвесторов, готовых вкладывать такие, достаточно длинные, деньги... Поэтому, для развития строительного рынка, такая схема была просто необходима...



"Чтобы кинуть - так тогда суд, банк то выиграет понятно.

Но эта схема сложная, я думаю что работало все так: именно в банке говорили на какие стройки могут выдать кредит."



Конечно! Как владелец денег, банк определял кому и под что он эти деньги даст...



"Покупатель берет кредит на квартиру в данном доме - деньги переводят застройщику - строят строители. Так вроде было в основном, а не я кредит взял - строителям дал, а они еще под мой котлован в другом банке взяли"



Это Вы о каком периоде рассуждаете? Не уловил, что именно Вы хотели здесь сказать.

Да не о каком времени я не рассуждаю. просто крик души, вот и теории рассматриваю, как у нас в стране всех кидают - прекрасно знаю.

Существующая схема приносит деньги, значит не изменится.

Исходя из некоторых предложений застройщиков, например КГС в Луганской области ( это предложение можно найти на сайте КГС), метр можно продавать за 3 875 грн. себестоимость строительства в Киеве не намного выше. "Дикий спрос", если он даже и существует, легко удовлетворить увеличив количество строек. Благо строителей без работы предостаточно.

Почему же этого не происходить?

По-моему, во многом проблема в олигополизации рынка - на рынке несколько застройщиков, которые запросто могут договориться об уровне цен, и удерживать его.

Единственное, что могут сделать покупатели - некоторое время не покупать, и информировать других покупателей, о необоснованно завышенных ценах.