КУПІВЛЯ КВАРТИРИ У КИЄВІ

Питання до ріелторів: скільки мені коштуватиме 3-4-кімнатна квартира у районі Ярославого Валу (Ярославів Вал, Рейтарська, Стрітенська, Стрілецька тощо)? Якою буде її ціна років за 5-7? І як саме виглядає процес передачі грошей продавцеві: лише готівкою чи можна через банк? Дякую.

Щось не дуже зрозуміло: усі вихваляються тут своєю обізнаністю, а на мої прості запитання не можуть дати відповіді. Я збираюся купувати квартиру у цьому районі, і якщо нікому зайвий клієнт не потрібний наступного року, то шукатиму безпосередньо власників.

Непосредственных хозяев Вы не найдете, ну не выгодно хозяевам продавать дорогие квартиры напрямую. Советую обратиться в приличное агенство. Не работал, но знаю лично www.arenda.com.ua там есть телефоны.

Вартість квартири може коливатися в межах 1000-1500 уо за кв. метр (для вказаного району). Але можливі варіанти і всілякі несподіваники, типу різкої зміни вартості квартири (як правило, в більшу сторону), до яких треба бути готовим. Щодо її вартості за 5-7 років, вам ніхто відповіді не дасть. Але не думаю, щоб вона сильно змінилася за умови збереження нинішнього соціально-економічного стану в Україні.

Ничего себе "простые вопросы": "какой будет цена квартиры через 5-7 лет?".

Забув додати. Розрахунки через банк зараз чомусь дуже непопулярні. Але можливі. Крім цього, вам можуть запропонувати розрахуватися гривнями по абсолютно дебільному курсу (у мене був такий випадок) ще й готівкою. Якось так по-ідіотському склалося, що мусиш брати торбу грошей, перераховувати їх, вислуховувати претензії продавця на тему кривої пики якогось президента на зеленому папірці і т. п. Думаю, що фахівці банку краще вам скажуть, як це робити, тоді просто залишається "уламати" продавця. Спершу всі відмовляються, але, як показує практика, за кілька днів розумнішають і стають згодні на все.

Дякую за відповіді, особливо Миші Джеррі, але кілька моментів досі незрозумілі. Перше: чому продавцеві було б невигідно продати хату мені напряму? Він же зекономить, бо йому/їй не потрібно буде платити ріелторові... І друге: чому неможливо визначити вартість житла за 5-7 років? Адже існує ж якись усереднений відсоток зміни цін за рік, чи я помиляюся? Ще раз дякую.

Ви не з України? Якщо ні, то закликаю вас не дивуватися тим речам, що тут відбуваються. У нас за все платить покупець. І ріелторові так само. Тобто, купуючи квартиру на вторинному ринку, вам доведеться сплачувати за все - податки, комісійні і т. д. Але, виявляючи певну наполегливість, можна розділити ці виплати з продавцем, або й зовсім перекласти витрати на нього. Ймовірність того, що продавець на це погодиться - 1 із 100. Якщо вас це шокує - не псуйте собі нерви, платіть, або йдіть геть від цих торгашів, зверніться до інших. Напряму квартиру можна купити через добрих знайомих (якщо такі є) або дати оголошення і чекати, поки продавець сам вас знайде. Самостійно продавати квартиру зараз дуже мало хто наважується - люди налякані кількістю безпритульних, зрештою, квартира може бути їх єдиним багатством і втрачати його вони не хочуть, а наші "специ" постійно підігрівають їхні страхи. А торгівля нерухомістю в Україні - супервигідний бізнес, зверніть хоча б увагу на вуличні оголошення, там 99% про нерухомість. Ще десять років тому такого не було, я добре пам'ятаю. Останнім часом у Києві сформувався дуже цікавий клас бізнесменів, що називають себе брокерами, маклерами, ріелторами. Професійність цих людей, за дуже рідкісним винятком, наближається до нуля, оскільки таких дисциплін у наших вузах не викладають, а їх методи роботи - від сумлінних і чесних до відвертого грабунку й залякування клієнта (це стосується й фірм також). Улюблений прийом - заплутати людину поміж підставними покупцями, що "платять більше", змушуючи платити більше задуреного клієнта. Найгірше, що притягти до відповідальності квартирних шахраїв надзвичайно тяжко, оскільки прозорого законодавства, яке б регулювало купівлю/продаж нерухомості в Україні так і не створено, як немає в Києві і повного реєстру об'єктів жилої нерухомості, а тому невідомо що, кому і на яких підставах належить і що скільки коштує. Звідси чортівня із цінами й маса судових позовів на вирішення квартирних проблем. Закиди на тему "ринок регулює ціни" тут несправедливі. Припустімо, хліб зараз коштує півтори гривні (в середньому). Уявіть, що він буде коштувати 5 гривень. Будуть його купувати? Будуть. 10 гривень? Звичайно. 20 гривень? А куди ж вони дінуться! Хоч шматочок, а куплять. Фантастика? Але це вже відбувається з житлом. За останні півтора роки житло подорожчало удвічі. А ви кажете "5 років". Тільки ціни на хліб регулюють і заробити капітал на роздрібній торгівлі буханцями ще нікому не вдалося. А на квартирах - запросто. І комісійні з покупця беруть повз касу, не сплачуючи з них ніякого податку, хоча це є заробіток, що за законом має обкладатися податком на прибуток. От тільки його ніхто не платить, і стягнення комісійних таким чином є незаконним. А в середовищі маклерів/брокерів це кваліфікується як "винагорода". От тільки розміри тієї "винагороди" - 5% - для багатьох стають серйозною перешкодою у придбанні житла. Може я трохи сумбурно викла свої думки, але частка правди в цьому є. Отож, будьте пильні і не поспішайте - час працює на вас.

Миша Джері! Ну навіщо Ви так залякуєте пана Саударгаса? Хто платить – питання риторічне, оскільки від того хто і за що платить при укладанні угоди купівлі-продажу залежить встановлення продавцем ціни на товар (згадайте аналогію з ПДВ). На нашому ринку історично так склалось, що комісійні ріелторам (до речі загальновизнана в світі назва професії) платить покупець. Ну і що з того? Якби платив продавець – він заклав би в ціну і ці свої додаткові витрати (як з ПДВ). Так само і з податками. Я нещодавно купував квартиру і при визначенні ціни відразу домовився, що ціна- така-то, в договорі зазначається повна вартість квартири, податок до пенсійного фонду та держмито сторони оплачують порівну. Міг домовитись і навпаки, що ціна відповідно менша, але всі податки сплачує покупець. Яка різниця? Ви неправі, кажучи, що на Україні таких дисциплін не викладають. Викладають і офіційно видають дипломи спеціаліста з нерухомості. Інша річ, що ця професія молода і шахраїв та просто некомпетентних людей в ній вистачає (навіть і з вищою ріелтерською освітою, якою деякі ріелтори зі сторінок своїх газет полюбляють вихвалятись). Для того, щоб притягти таких до відповідальності можливостей чинного законодавства достатньо, однак хто винен їх клієнтам в тому, що вони не тощо з професійним адвокатом або юристом не радяться, а й навіть не вимагають оформлення договору з ріелтором? Яке, навіть саме досконале законодавство взмозі допомогти клієнту, який не укладає договір з посередником, чути нічого не хоче навіть про мінімальний аванс, укладає “договори завдатку”, при укладанні угоди купівлі-продажу занижує реальну суму угоди з метою уникнення податків (всього 2 % від суми угоди), намагається кинути посередника не заплативши йому або якщо і платить – то чорним налом в іноземній валюті звісно без оформлення жодних розрахункових документів?. В цьому і першопричина більшості судових справ. Доречі, я розрахувався з своїм агентством офіційно безготівковим платежом через банк (Ви б бачили здивовано-обурені обличчя ріелтора та заступника директора агентства, коли я їм заявив при укладанні угоди купівлі-продажу, що розрахуюсь тільки офіційно). Є в Києві і повний реєстр об’єктів нерухомості, який веде БТІ з визначенням власників такої нерухомості. Що скільки коштує визначає ринок. Дійсно, ринок тільки розвивається, в деякій мірі ринок монополізований і непрозорий (первічний) тому існують значні коливання в цінах та надприбутки забудовників. Але все колись закінчується і багато хто на цьому форумі сподівається, що це станеться дуже скоро. А через банк не проблема розрахуватись. І чим дорожча квартира – тим, як правило, більш освідчені продавці і тим більше серед них таких, хто буде згодний отримати платіж безготівковим розрахунком. І 5% відсотків комісійних на ринку це вже велика ціна. Більшість згодна працювати і за 2,5 – 3% (5% накручують у випадку, коли нерухомість продається через посередників з обох сторін, які в такому випадку розподіляють 5% комісійних порівну).

Согласен с предыдущими ораторами. В двух последних известных мне случаях налоги и сборы платились пополам между продавцом и покупателем (правда, с заниженной суммы). А размер комиссионных составил 2%(с $35тыс.) и 3%(с $20тыс.) Естественно, несколько брокеров, не желающих соглашаться с этими условиями, покупателям пришлось послать подальше. По большому счету, брокеры ничего не делают и не проверяют. Все делает ваш нотариус, за что и получает $50, т. е. необходимость брокера как такового очень сомнительна.

Если указывать в договоре полную сумму, а я бы не советовал делать по-другому, то вероятность поделить с продавцом затраты на госпошлину и пенсионный фонд точно оценены Jery Mouse как 1:100.

Ну это пока вероятность 1:100, а если большинство покупателей станут "сознательными" и будут выставлять свои условия, а не "хватать, пока не подорожало", то ситуация может измениться, вплоть до противоположной.
А при спаде спроса и повышении предложения, покупатели будут постепенно отвоевывать для себя все более выгодные условия. И это время не за горами...

Это исключительно потому, что покупатели привыкли устанавливать цену на недвижимость подразумевая, что установленная сумма будет получена ими чистыми на руки и большинство покупателей и продавцов, когда договариваются о цене упускают вопросы налогообложения и стоимости оформления сделки вообще. И говоря о соотношении 1 к 100 как раз все и имеется ввиду, что редко когда продавец установленную сумму (которую он планирует получить от продажи чистыми) согласиться уменьшить на сумму налогов, нотариальных услуг и комиссионные посреднику. Поэтому, когда идет торг эти вопросы надо оговаривать.

Pepeproshuyu, scho ne mayu zaraz zmogi pisaty kilillyceyu. Take pitannya: chi matime yuridichnu silu dogovir pro kupivlyu kvartyry, yakscho vin napysaniy rosiyskoyu movoyu? Use, scho ya bachiv, chomus' til'ki po-rosiyski. Dyakuiu.