Как не заплатить брокеру

Андрей, вот видите как все просто.

И не нужно никакого письменного договора. В любом случае Вы не хотите брать на себя никакую ответственность (Ваши неполученные комиссионные от покупателя нельзя рассматривать как договорную ответственность перед продавцом).

Я ведь не предлагаю Вам в случае непродажи квартиры в оговоренный срок заплптить мне 100 тысяч. Достаточно, если бы Вы предложили 300-500 у. е.

Перед лицом хотя бы такой смешной ответственности Вы уже не стали бы рапинаться о гарантиях и слишком "грузить" клиента.

Не хотите отвечать своими деньгами за качество своей работы - нет основания просить эксклюзив. Похоже с продавцами по-чесному Вам работать пока рано.

Рассмотрим вопрос с другой стороны - готовы ли Вы уменьшать размер своего вознаграждения в случае оказания некачественной услуги покупателю (мы ведь не забыли что платит все-таки он) уменьшать размер своего вознаграждения.

Пример: Состоялась сделка и при расчете покупатель говорит: "Я купил квартиру, метраж и цену которой вы указали неправильно (допустим есть доказательства что это так). При этом сам процесс покупки затянулся по вашей вине (сбор вами справок) на три недели. За это из оговоренных ранее 5% я 2% отнимаю, и плачу вам только 3%". В договоре ни о чем таком конечно не написано. Справедливо ли это?

Андрей, вот видите как все просто.

И не нужно никакого письменного договора. В любом случае Вы не хотите брать на себя никакую ответственность (Ваши неполученные комиссионные от покупателя нельзя рассматривать как договорную ответственность перед продавцом).

Я ведь не предлагаю Вам в случае непродажи квартиры в оговоренный срок заплптить мне 100 тысяч. Достаточно, если бы Вы предложили 300-500 у. е.

Перед лицом хотя бы такой смешной ответственности Вы уже не стали бы рапинаться о гарантиях и слишком "грузить" клиента.

Не хотите отвечать своими деньгами за качество своей работы - нет основания просить эксклюзив. Похоже с продавцами по-чесному Вам работать пока рано.

Рассмотрим вопрос с другой стороны - готовы ли Вы уменьшать размер своего вознаграждения в случае оказания некачественной услуги покупателю (мы ведь не забыли что платит все-таки он) уменьшать размер своего вознаграждения.

Пример: Состоялась сделка и при расчете покупатель говорит: "Я купил квартиру, метраж и цену которой вы указали неправильно (допустим есть доказательства что это так). При этом сам процесс покупки затянулся по вашей вине (сбор вами справок) на три недели. За это из оговоренных ранее 5% я 2% отнимаю, и плачу вам только 3%". В договоре ни о чем таком конечно не написано. Справедливо ли это?

1)" Похоже с продавцами по-чесному Вам работать пока рано". Как это понимать?



2)Если Вы хотите поставить такое условие в договор (300-500 у. е. штрафных санкций), то это выбор агента принимать его в конкретном случае или нет.



3)"покупателю (мы ведь не забыли что платит все-таки он)". Не соглашусь полностью. Если бы продавец продавал сам, то мог бы теоретически получить больше. Если платится комиссия, значит на ту же сумму может получить больше, но не хочет по различным причинам. Значит это деньги продавца.



Конечно, при серьёзных нарушениях обязательств или искажения информации (существенно) нужно говорить о снижении комиссии. Повторюсь, выдвигать требование

штрафных санкций Ваше право. Но практически невыполнима, пока. Вот эта рубрика "как не заплатить брокеру", а это уже рубрика будет "как не заплатить продавцу"?

........-справедливый размер ответственности агенства в случае непродажи объекта в оговоренный срок;

Неполученная комиссия, потраченное время риэлтора, затраты на рекламу вот ответственность нормального риэлтора. С сумасшедшими не работайте........



Один раз, наглый риэлтор, хотел мне впарить экслюзив (я продавал), суть эксклюзива, как он мне объяснил, что я не могу больше работать ни с одним из АН (только с ним) и за это они обязуются в указанный срок, за согласованную сумму продать мою квартиру. Тут же меня предупредили, что, мол, если я нарушу этот договор - я вынужден буду заплатить процентик штрафа от стоимости. Я по наивности предложил риэлтору вполне адекватное решение - если я нарушаю договор (по любому из пунктов) - я плачу этот процент штрафа АН, если же АН нарушает эклюзивный договор (например не продают мою квартиру по согласованной с риэлтором цене в указанный срок) - они платят мне ТАКОЙ же точно процент....(коммиссия брокера была тогда 5%)..... брокер попросил тайм-аут.... больше я его не видел и не слышал:))))))



Т. е получается, что если продавец (покупатель) что-то нарушает в договоре - он платит ЖИВЫЕ деньги, если брокер протупил (не выполнил договор) - "он не получает свою комиссию".... лихо...



Вы знаете, Неуважаемые брокера, вы считаете такой расклад нормальным?

Андрей, рад, что начался конструктивный разговор.

1) По-честному, это хотябы четко объяснить, что вы не берете на себя ответсвенности в случае, если квартиру в интересующий срок не купят (прямо записать в договор). Тогда продавцу будет понятно, что в таком случае эксклюзив ему мало что дает.

2) Указанный пункт плавно вытекает из предыдущего. Если я обязуюсь что-либо сделать в определенный срок, но не хочу за это отвечать, возникает вопрос - почему? Исходя из презумпции вменяемости сторон мы предполагаем, что Вы правильно определили рыночную стоимость квартиры и возможные сроки ее продажи, а клиент согласился (иначе кто-то чего-то не понял).

Конечно всегда существует момент неопределенности и риска. Вы специалист - предлагаю Вам возложить этот риск на себя.

Не хотите отвечать, прямо так и запишите в договоре

3) Если вознаграждение это деньги продавца, не требует пожалуйста от покупателя их уплаты.

Данный тезис снова возвращает нас в п.1) - не забыли ли Вы честно и внятно (письменно через договор) донести до продавца, что Ваше вознаграждение оплачивется с его денег.



А теперь скажите честно, в Ваших ли интересах прямо написать указанные вещи в договоре. Нет конечно, ведь клиент может "соскочить".

То есть Вы предпочитаете умолчать о них, и фактически ввести клиента в заблуждение. И поверьте мне, высока вероятность того, что клиент с течением времени почувствует себя обманутым. Как следствие - подготовит себе моральную базу для того, чтобы Вам не заплпатить.

А не проще ли немного усложнить себе жизнь и подумать за клиента. Так впишите сами в договор, что например если Вы или Ваш новый "бегун" потеряет документы или перепутает адреса, то клиент получет 50 у. е. в качестве компенсации моральных издержек.

А пока Вы по сути будите в одностороннем порядке тупо диктовать и доминировать, клиенты будут также тупо Вас "кидать".

Жаль, что мы так и не услышали начальника транспортного цеха...

Я имею в виду жаль, что в дискуссии не хотят принимать участие такие неглупые участники форума как например Эдуард и а1234.

Даже если рынок не обвалиться а просто стабилизируется, риелторам прийдется менять психологию. Чтобы что-то получить, нужно что-то дать.

Если покупапаели и продавцы не будут торопиться и четко понимать, что делают, они создадут брокерам еще больше хлопот.

Поэтому в ваших же интересах, господа специалисты повернуться лицом к клиенту.

Те принципы, на которых вы выстраиваете отношения с клиентами сегодн никуда не годяться. Это может продлиться еще какое-то непродолжительное время, но вы все больше теряета в глазах общественного мнения.

При этом замечу, что считаю вашу профессию просто необходимой и установленные размеры вознаграждения вполне адекватными. Все существенным образом искажается именно от культивируемого вами подхода.

Если всё и везде было бы по правилам, кто же против. Договора нужны в любом случае, и если одна сторона нарушает его, то исполнение решений судебных органов должно быть справедливым и не длится годами.

1)Например я подпишу договор с Вами о штрафных санкциях, нарушу сроки. И что дальше?

2)Такой пункт будет соблазном для идиотов и мошенников продавцов, всячески препятствовать продаже обьекта, заранее решив нагреть риэлтора. Как Вам это?

3)В данный момент сообщить реальную цену продавцу-это значит в 90% оборачивается обидой продавца."Да Вы что, вон соседи, или похожие обьявы висят цены намного больше, чем Вы говорите". Получается если скажешь реальную цену-значит хочешь обмануть, а если за завышенную подпишись на штрафные санкции, а не подпишешь ты тоже обманщик. Очень интересно пролучается.

Старик...

Покрутил поиск и нашел пост. Выводы делайте сами.



Vit (21.03.02 / 10:27) :

Рынок недвижимости в Киеве начал развиваться еще до перестройки, но до сих пор нет единой системы гарантий для нормальной работы маклеров. Я вспоминаю эту работу без всякого удовольствия, абсолютно по всем сделкам, которые я провел меня пытались "кинуть", и чем больше квартира тем сильнее (особенно 3 комнатная на Тургеневской-это был вообще ужас), за день от сделки не спишь, на выходных работаешь. А люди, которые работают маклерами это отдельный разговор. Это как правило женщины, для них попытка оставить тебя без коммисионных - это вообще нормальное состояние, ее не мучает совесть, она найдет миллион объяснений (дети, муж к*з*л и т. д.) она тебе такого раскажет, что ты себя еще и себя виноватым считать будешь. В моем сегодняшнем бизнесе я знаю меня не кинут, с людьми работаешь годами, кинешь сегодня на 1000 завтра потеряешь 2000, в недвижимости сделки одиночные и с людьми можешь больше никогда не встретится. Единственная возможность нормально по-человечески работать, это работа на этапе оформления, после подписания задатка. Что касается этап до подписания то это тихий ужас. Поэтому я очень сомневаюсь, что нормальный мужчина с образованием и с нормальными мозгами прийдут работать маклерами. Сейчас полно возможностей зарабатывать нормальные деньги и более цивилизованно ( $ c тремя нулями). Да руководители агенств очень грамотные и умные люди, но они не работают маклерами. Поэтому читая предыдущую реплику, что "прийдут люди и все..." не больше чем иллюзия никто не прийдет. Рынок недвижимости слишком непредсказуем, что бы кто нибудь взялся расчитать бизнес-план. "Нормальные люди" уже пришли на первичный рынок и там уже чувствуется конкуренция, а на вторичке ничего не изменится, он так и останется "кузницей кадров" для других бизнесов, школой общения, и местом где растаешься с иллюзиями о человеческой порядочности и честности(для некоторых такой школой была канадская компания ) С уваженим.

Cейчас не время склонять продавцов к цивилизации. Не та коньюктура рынка. Поползут цены вниз, тогда поговорим.

Уважаемый а1234, с точки зрения данного момента Вы на 100% правы. Но ведь буквально завтра Вам скорее всего прийдется жалеть о сегодняшней позиции. На стабильном рынке годами укоренившаяся привычка "кидать" брокера (как мы выяснили - этически весьма оправданная из-за подхода самих брокеров) расцветет необычайно. Если человек будет иметь время на принятие решения, он успеет пересоветоваться со многими знакомыми, подумать о последствиях. А если он еще и наймет себе адвоката за пару тысяч...

Например я особо не слышал, чтобы сильно "кидали" врачей, учетилей, да даже юристов... А ведь их кинуть намного легче.

Чем дальше, тем меньше народ будет лениться, и, например, чтобы сэкономить 10 тысяч подумает как пробить квартиру даже на основе одной чтолько информации из объявления.

Да исходя из пролетарской ненависти, сдобренной зеленой жабой, люди в палатках будут жить под домами, отлавливая хозяев квартиры. А хозяевам как мы выяснили, тоже не за что Вас любить и иметь перед Вами моральные обязательства.

При Вашей позиции уже сегодня я посоветовал бы любому знакомому забыть обо всяком эксклюзиве, а в качестве вознаграждения даже не думать платить больше 1-2%. Пройдет два-три месяца и восемдесят процентов ваших менее профессиональных и менее удачливых коллег будут гоняться и за такими клиентами.

Тогда риелторы конечно опомнятся, но по закону маятника им придется довольствоваться меньшим. Уже сегодня, если опираться на общественное мнение (а политики иногда это делают из разных соображений), то в законе о риелтерской деятельности должна появиться норма о фиксированном размере вознаграждения, без его привязки к стоимости объекта.

Уважаемый Андрей, мы ведь изначально исходим из вменяемости как риелтора, так и клиента. Идиотов постарайтесь избегать (подобное умение -наипервейшее Ваше профессиональное качество). А что касается нормальных людей, то мало кто захочет пару-тройку месяцев поэксперементировать со своей квартирой, чтобы заработать на Вас сотню долларов.

Действительно, с учетом наших реалий при равноправном договоре Вы сильно рискуете по результатам работы получить скажем не 5%, а 4%.

Но большая прозрачность и сбалансированность отношений позволяет клиенту легче расставаться с деньгами.

Поверьте, даже если люди утверждают обратное, они редко когда на сто процентов довольны оказанной им услугой (в любой сфере). Но также редко находятся уникумы, которые вообще не хотят платить за услугу. И тут как никогда к стати будет неольшая скидка, которая позволит "выпустить пар" на законных, заранее орговоренных основаниях.

Сегодн же, когда вопрос выплаты стоит ребром - при любых раскладах заплптите все, человеку очень легко и просто тоже упереться рогом.

А учитывая, что изначально Вы человека уже нагнули по полной, а качество услуг вцелом весьма среднее, народ будет на его стороне. Со временем, с наведением порядка и суд будет на стороне клиента, така как основой права все-таки является принцип равенства сторон.

Люди просто еше не поняли, что при Вашем подходе им дешевле нанять адвоката, чтобы вообще никогда Вам не заплптить, чем выполнять условия так называемых договоров о предоставлении информационных услуг.

Ситуация усугубляется тем, что обычно брокер идет в нагрузку к хорошей квартире как друг-брат-сват хозяев... А предложение к таким продавцам прийти, скажем, в банк на сделку самостоятельно вызывает не совсем здоровую реакцию.

Вы сужаете понятие деятельности риэлторов сугубо к продаже недвижимости. Есть вторая неменьшая область работ на поиск недвижимости. Сомневаюсь, нет даже уверен, что никакой юрист, адвокат этим заниматься не будет. Тем более за символическую плату. Логично?

Добавлю. Это не редкость, когда комиссионные оплачивает продавец. Это более распостранено в коммерческой недвижимости, в дорогих квартирах. На дешёвых (сравнительно с первыми) квартирах такое пока редко получается. Всё очень просто.

Например у Вас в продаже квартира 1-я стоимостью 70000, конкуренты выставляют похожие варианты соответствено +- тоже 70000."Правильный" риэлтор ставит цену вместе со своими комиссионными которые оплачивает продавец получается 73000.

Какие варианты будут првлекактельнее в рекламных изданиях? Да и к тому же по традиции покупатель будет думать, что в последнем варианте ещё % платить.

Пока не видно таких риэлторов (квартир)бегущих впереди паровоза.

Сегмент дорогой и коммерческой недвижимости давайте не будем трогать, там наверное свои правила. Да и разберуться там клиенты в случае чего с Вами без всякого договора.

Еще раз, у меня нет ни малейшего сомнения в нужности, просто таки необходимости Вашей работы для рынка недвижимости. Но как сказано у классиков: "Скоро Ваши рыжие кудри примелькаются, и Вас по-просту начнут бить..."

Проблема какраз в том и состоит, что выполнив львиную долю работы для рынка, как то создав информационное пространство (базу спроса и предложения, аналитику), выстроив ценообразование, запустив рекламу и т. п. брокеры начнут получать все меньшую отдачу.

Идея с упомянутым юристом очень проста: Поскольку я негативно заранее отношусь к брокерам, подписываю Ваш "левый" договор. Потом за 500-1000 долларов нанимаю юриста, который будет заниматься по сути не сопровождением договора, а фиксацией Ваших промахов. Такой юрист создаст доказательную базу (в том числе организует свидетелей, документы и т. д.).

Естественно, после оказания услуги расчитываться не будет смысла - Вам в суде расскажут и про то, как Вы фактически ввели клиента в заблуждение, заключив с ним кабальный договор, как опаздывали на встречи и исчезали, как давали ошибочную информацию, добавят сюда закон "О защите прав потребителей".

Вообщем я думаю, легко Вам не будет. А у клиента при сегодняшних ценах появиться реальная возможность сэкономить 5-10 тысяч (игра стоит свечь).

А вот если бы Вы сами повписывали бы свои возможные промахи в договор, указав за каждый промах минимальную санкцию, то и потеряли бы не много.

Думаю, паровоз приедет по расписанию...

Старик, побольше бы таких как Вы клиентов, и на рынке был бы порядок. А насчет не брать сегмент коммерческой недвижимости - не соглашусь. Именно там наиболее жесткий подход к нашему брату и сформированные там правила постепенно распространяются на весь рынок.

К Вашим предложениям:

- справедливый размер ответственности агенства в случае непродажи объекта в оговоренный срок - да не вопрос. Только дайте тогда право МНЕ ЛИЧНО определять условия продажи. Если условия продажи нереальные, я просто не буду с Вами работать - что с ответственностью, что без. А вот отвечать за фантазии клиента по поводу его недвижимости я не готов;

- справедливый размер ответственности агенства в случае выставления по его совету/ошибке заведомо заниженной цены продажи объекта - а как определить, что цена занижена/завышена? если объект продался по этой цене, то на момент продажи это иесть рыночная цена. Иначе мы прийдем к тому, что кроме как на аукционе (чтоб не продешевить), квартиры и продавать нельзя. А ведь даже элементы аукционных продаж (несколько просмостров сразу) сильно раздражают покупателя;

- справедливый размер ответственности агенства за удерживани оригиналов документов на объект - удержание оригиналов вообще не проблема. Просто не отдавайте. а иначе - восстановление за свой счет. Если это не приводит к срыву сделки и потере задатка, то в чем вопрос;

-справедливый размер ответственности агенства за удерживание всей суммы/части задатка - не отдавайте. Задаток - это деньги продавца, а агентства не могут оказывать фин. услуги по определению (а хранение денег это фин. услуга);

- справедливый размер ответственности агента в случае его сговора с покупателем - возможно рассматривать только в контексте оплаты услуг продавцом. Иначе - кто платит, тот и музыку заказывает.

Как правило замечания клиентов агентствами в договорах учитываются без проблем. Другой вопрос, что в подавляющем большинстве случаев клиент не требует договора или отказывается его подписывать, а потом начинает рассказывать агенту что он не сделал и на что клиент рассчитывал. Так что есть вопрос и к клиентам: хотите ответственности - требуйте договор, не хотите договора - имейте повышенную вероятность некоторых разочарований. Хотя, не все так страшно. И самый радостный факт, что в этом году порядка 80% наших сделок прошли по рекомендациям наших же клиентов. Значит не разочаровали :-)

Эдуард, когда прийдет время покупать новую квартиру, к первому обращусь к Вам.

Понимаю о каких фантазиях клиентов Вы говорите, но на стабильном рынке с этим будет спокойнее.

Конечно рекомендую Вам уходить от практики работы без письменного договора. Догвор выгоден всем, толькл не все это еще поняли. Но только договор нужно сразу предлагать такой, где хотя бы минимально были учтены интересы клиента. Ведь на что народ чаще жалуется, на мелочи: обещали перезвонить и забыли, назанчили встречу и не пришли, просишь первый этаж не предлагать, предлагают одни первые,

просишь однокомнотную, показывают двухкомнатную "но не хуже".

Запишите это сами в договор, обуздайте своих "вечных стажеров" (вычтете с них потом). И думаю, что в конечном итоге не прогадаете.

И если сочтете корректным, ответьте пожалуйста на вопрос, по Вашей практике какой процент клиентов сегодня пытается не заплатить за оказанную услугу?

Я лично за 4 года, когда работал в довольно крупном агентстве ни разу такого не слышал при эксклюзивных продажах. Не припомню даже... Поверьте, это очень редкие явления. Это возможно в большей степени при плохо построенной работе с продавцом.

До агенства недвижимости я работал в фирме которая занималася оптвой торговлей и иногда для экономии на складдских и транспортных расходах мы давали товар на реализацию( в 90-х этого почти никто не делал инфляция была жуткая цены росли еженедельно, фантики в 1000000). И что вы думаете, магазины ставили наценку 30% как за свой преобретённый товар. Мы им : "ребята вы же его не покупали, снизьте наценку ускорьте реализацию". В ответ тишина, короче шаг на встречу никто не делал, а если бы заложили штрафные санкции, я думаю сотрудничкства вообще никакого бы не получилось. Но современем привыкли немного поняли принцып работы опнентов. У каждого бизнеса есть своя специфика и чтобы что то измкнилось одного желания мало. Кто видел мировой опыт где реалтора обкладывют сроками и штрафами по срокам? Весь вопрос в доверии и репутации. Остальное пока элюзии.

Я предлагаю не ссылаться, на мировой опыт в нашем случае, по крайней мере пока.

Думаю, что в развитых странах брокеры тех вещей, о котрых я писал ранее, не исполняют. По крайней мере они наверное не делают этого так явно и "втупую". Думаю, что и определенные правила этики на тамошних рынках уже выработаны.

Может появляющийся здесь Мичиганер расскажет подробнее. Позволю себе лишь предположить, что если "там" сильно и явно обидеть клиента, в суде можно очень "реально" ответить.

Понимаю, что Ваш бизнез имеет свою специфику. Но общественное мнение еще никто не отменял, и Вам, извините, но уже прийдеться перед ним заискивать (если конечно рынок стабилизируется).

Вы ведь обратили внимание на провакационное назавние самой темы. Почему-то в и-нете никто не открывает темы с названием "Как не заплптить врачу" (учителю, сантехнику, таксисту и т. п.), хотя плохих врачей и т. п. у нас ни как не меньше, чем плохих брокеров.

Вы просто считаете, что хорошей работой можно будет быстро победить любое предубеждение народа. Возможно "да", но возможно и "нет". Слишком долго снимались сливки, пенки и прочая сметана.

Хороших брокеров затирают плохие. На этом рынке репутация у нас ничего не стоит и если будешь белым и пушистым затопчут. Посмотрите мой предыдущий пост. Это в Америке, наверное, к агенству с подмоченной репутацией никто не прийдет, а у нас пожалуйста.