А нужен ли ЭКСКЛЮЗИВ и БРОКЕР при продаже/покупке?

если судить с юридической точки зрения то брокеры в украине продают информационные услуги и естественно никакой ответственности тут быть просто не может

Варвара,
Я двумя руками *за*. Всё это помого бы убрать с рынка случайных людей, которые дискредитируют само понятие *услуги в недвижимости*.
Но я не верю, что это получится в нашей ВР путем принятия законов.

Не идеализируйте американских брокеров плиз...

Его риски застрахованы, а сам брокер да и банки (недвижимость-та вся заложенная) уж проследят, чтобы при сделочках и сюрвей и валюэшн и инспекшн репорты присутствовали. А там есть пунктик, что НИКАКИЕ кроме указанных недостатков не выявлены. А не подписать их (покупателю) невозможно.

А "черные" брокеры, очень кстати характерные для иммигранских комьюнити, с их 10% и но квешинс евер аскд?

Ответственность американские риэлторы имеют практически такую же как и украинские. Риэлтор-продавец, а не юрист, нотариус и др. Дело в том что есть уголовная ответственность и в Украине за определённые действия. А расходы на лицензии, обучение, сертификации соотносительно с доходами от проданной недвижимости. Варвара говорит что риэлотр США получает 1,5% из 6%. Так примерно это же и у нас часто бывает, половина идёт на одно агентство представляющего продавца, половина идёт агентству покупателя. Из этой половины, примерно половина идёт только агенту. Всё то же самое.
Интересный факт прочитал в интервью Криса Кельми. Его друг купил в Америке за 2 млн. у. е. дом, отличный. Но делали просмотры риэлторы его только после 8 ч. вечера. После покупки оказалось, что до этого времени над домом взлетают сверхзвуковые военные самолёты, база недалеко. Такая малость происходит только с мая по октябрь, а жить просто невозможно.
И никто ничего не поделает с лицензированным риэлтором. За него всё сделают юристы.

2paMorda Ты не уважаешь никого, какого чёрта ты делаешь на этом форуме
скорее всего не понимает брльшинство его участников из числа тех кто давно себя посвятил этому бизнесу и хочет его развивать не как что-то временное, а как основной источник постянного зазработка.(Морда не хотел тебя упоминать но так положенно по регламенту ВР)
Я и зацепился в этом чате совершенно случайно прочитав пример приметивного рвачества и делитантизма\\\\

http://realt.ua/Forum/0_Forum.php?IDF=1&IDT=3274&cpg=4
Кто может помочь, посоветуйте что делать? Я заключила с АН экслюзивный договор по условиям которого они обязались продать принадлежащую мне квартиру в определенный срок. Это же агентство нашло квартиру, которая подошла мне на покупку. По условиям договора задатка, сделка назначена на 10 октября, но тут изменилась ситуация и в сентябре остановилась продажа недвижимости, АН мою квартиру не продало до настоящего времени, из-за чего я не смогу купить 10 числа квартиру под задатком, который никто возвращать мне не будет. Так как договор "эксклюзивный" я не имела право продавать свою квартиру сама или обращаться в другие агентства. Могу ли я каким либо образом вернуть свой задаток или хотя бы его часть с АН. Заранее благодарна за помощь
\\\\\\\\
Превратив ту дискусию в грязное болото Морда выордил новые темы.

Професиональные и давно существующие агенства недвижимости без сомнения приняли бы на себя всю ответственность за предоставление не качественной "не технологичной" услуги(приведённый выше пример это сейчас довольно распостранённый случай зацепиться а там будь что будет, точно так же как всунуть задаток не прсчитав предстоящий размен и реально увидев варианты). Случайный человек на этом форуме
может поставить под сомнение нужность:задатка, эксклюзива, величину комиссионных и привести примеры из собственной жизни, это его право.
А мы професионалы ждём жизнеспособный и применимый не практике закон который бы обьединил всё уже наработанное и собрал все необходимые нормы права для легальной работы специалиста(не под честное слово). Не наша вина что его нет.
США -это пример професионалного подхода в торговле недвижимостью, зачем придумывать велосипед, каждый отвечает только за то за что должен отвечеть по закону. Единственное что хочу добавить в США существует служба напообие нашей БТИ и санэпидемстанции вместе взятых которая даёт
официальное заключение о состоянии дома перед продажей и самаже занего отвечает.

2 a1234:

"Превратив ту дискусию в грязное болото Морда выордил новые темы."

Спасибо за признание моих скромных заслуг. Сподобился через неделю.

"... мы професионалы ждём жизнеспособный и применимый не практике закон который бы обьединил всё уже наработанное и собрал все необходимые нормы права для легальной работы специалиста(не под честное слово)."

Вы ждете этого уже 15 лет. И все это время только ждете, ждете, ждете. И стрижете, стрижете, стрижете. Перефразируя Маяковского, можно сказать: "если Закон не принимается - значит это кому-то нужно?" Осмелюсь сказать, что это нужно и выгодно прежде всего вам - это дает вам возможность продолжать работу без всякой ответственности, без образования и без квалификации и получать при этом баснословный доход. Была бы ваша воля - вы бы сохранили эту ситуацию еще на сотню лет.

Если это не так - приведи мне пример брокера, жизнью заплатившего в Верховном Совете за принятие так оплакиваемого тобою закона.

Варваре:

Так об этом-то я здесь и талдычу. :)) И НИКАКИХ возражений со стороны своих "клиентов" здесь еще по этому вопросу не услыхал. Подчеркиваю, СУЩЕСТВЕННЫХ и ПРИНЦИПИАЛЬНЫХ возражений, а не пустой брех. Да и сама возможность работать в этой сфере людям без образования достаточно ясно свидетельствует о "трудоемкости" и "напряжности" этой профессии.

Всё по кругу. Дальше можешь переписывать соседнюю ветку.

Я пару раз менял прокладки в кранах, а один раз поставил даже новый, нафиг мне сантехник? Всю аппаратуру я покупаю у производителей, прямо с завода, чтоб эти торгаши в магазине не драли с меня баснословные барыши. Хлеб я покупаю прямо с поля. Сам муку сделаю, сам и хлеб испеку. Продукты - ну тут базарные торговцы совсем обнаглели - дерут с трудящихся, сдающих за гроши свои кровные квартиры, три шкуры. Так что мясо, птицу - все сам.
Бред полный. Самое интересное - что так бывает - в первобытно-общинном строе.
Я не агитирую за брокеров. Я сторонник свободного выбора. Дважды я продавал-покупал сам и дважды через брокера. Почему - долго объяснять. В любом случае - это дело каждого потенциального покупателя-продавца.
HahlyatskayaMord, - вы сражаетесь с ветряными мельницами.

Впередсмотрящему:

Меньше всего мне хочется здесь выполнять функции Дон Кихота. И профессия брокера, как и сотни других пофессий имеет право быть в обществе, коль она им востребуется. Но любая профессия ИЗНАЧАЛЬНО ПРЕДПОЛАГАЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ВЫПОЛНЕННУЮ РАБОТУ. В нашем обществе брокер такой ответственности не несет и нести не желает. А желает ТОЛЬКО ПОЛУЧАТЬ, а не ЗАРАБАТЫВАТЬ деньги. Для какого общества характерен такой подход? Правильно! Для иждивенческого!

Я Вам продемонстрирую сейчас это наглядно:
Ау, брокера! Обоснуйте, плиз, почему Вы берете за свои услуги 5% (или 4). Откуда эта цифра 5 или 4? ПОчему не 1 или 10? Смету своих затрат на эту величину (со всеми накладными) сумеете здесь нам нарисовать? Вы же профессионалы! Вам это раз плюнуть! Сразу сумеете убедить всех, что "ваша служба и опасна и трудна". И посадите своего Морду в глубокую лужу.

А теперь понаблюдаем за реакцией этой братии... Представители другой любой профессии (даже древнейших!) такую сметку могут изобразить без особых проблем.

Если подпищешь эксклюзив из болота вытащим бесплатно (все расходы за счёт нового жильца), а покупка места в луже как для постоянного клиента за 2%

И все-таки, прав Впередсмотрящий, - Вы сражаетесь с мельницами. Ответственность брокера перед покупателем одна - то, что он найдет требуемое вами по подходящей для Вас цене, а перед продавцом - продал ли он товар за желаемую цену. И все! С интересом прочитал Варвару, хотя она вроде приводила довод против участия брокеров, но он оказался почти 100% "За". Очевидно, она плохо ориентируется на нашем рынке недвижимости, потому что совпадение в порядках в США и у нас намного больше, чем наблюдается в других областях жизни. Вплоть до процентов и их дележа :). Так что Морде можно посочувствовать, развитие идет именно в направлении специализации на рынке недвижимости. Осталось только убрать немного дикости, в том числе и клиентов вне агенств недвижимости :). А почему эти услуги стоят столько? Есть два подхода при выполнении договорных обязательств - представление сметы и ее защита или договорная цена. На кажущуюся разность этих подходов, они не настолько отличаются, - как показывает опыт, любые расходы можно оправдать ("Кавказскую пленницу" помним? Как Никулин с Вицином отчет писали...). Лишь бы заказчик был согласен их оплатить. Так что по-моему, это пустая трата времени, на которую приходится идти перед лицом государственных органов контроля, но зачем это в обычной жизни? Если, конечно, контролирующие функции не выполняет жена или теща. Вот и выходит - Вы не согласны платить 3 % и нашли брокера согласного на 1%, он доволен, и Вы тоже - так в чем дело? Это же базар, попробуйте уговорить торговку продать Вам за полцены яблоки, только потому, что вчера Вам другая за полцены продала огурцы. Удалось? Ну и ладненько... Нет? Садимся и пишем в форум о жадности торговок на базаре и необходимости предоставления ими сметы своих расходов каждому покупателю :).

От 1 % до 2,3 % - причем по б/н на Р/С. Может странным показаться, но нас вполне устраивает.
Но учтите - это только услуги нашей фирмы, если участвует еще одна, учитывайте и ее оплату.

====Если есть голова на плечах и не лень приложить немного усилий (побегать-поузнавать, навести справки), то несложно справиться самому.=
Варвара выражайтесь проще: обмануть посредника.

Сегодня бегай не бегай 99% хозяев свою недвижимость сами не рекламируют(первичку в расчёт не берём), но и экэклюзив не подписывают. Многие на этом и строят свой жизненный опыт. И величина комисионных здесь абсолютно не причём.

Оптимисту:

"Ответственность брокера перед покупателем одна - то, что он найдет требуемое вами по подходящей для Вас цене"

Когда я заключаю при покупке договор с брокером перед ним ставится задача найти ТРЕБУЕМУЮ мне квартиру и соблюсти ВСЕ ТРЕБУЕМЫЕ законодательством юридические действия при ее покупке. Я ведь, при этом, считаюсь не специалистом, не профессионалом и согласен ЗАПЛАТИТЬ специалисту за эту работу. Так происходит процедура разделения труда в цивилизованном обществе. Верно? Что же получается в нашем случае? Брокер (который представляется всем КАК СПЕЦИАЛИСТ И ПРОФЕССИОНАЛ) не в состоянии ГАРАНТИРОВАТЬ мне результат своего труда по юридическому сопровождению сделки. Хотя и заявляет мне о том, что "пробивает" историю квартиры чуть ли не на 100 лет назад. И именно поэтому берет ТАКИЕ комиссионные. Что же мешает?
В случае, если после осуществления сделки через год всплывет, что у проданной квартиры имеются и другие (неучтенные брокером) собственники - эту ситуацию нельзя квалифицировать как ТРЕБУЕМУЮ мне. Брокер не справился с поставленной задачей и должен понести наказание в виде соответствующих санкций (наряду и с продавцом, допустившим это).

"развитие идет именно в направлении специализации на рынке недвижимости"

Согласен! Двумя руками ЗА! Но за цивилизованную, а не "дикую" специализацию. Которая предполагает и обоюдную ответственность за результаты этого самого труда. Пока же в отношениях клиент-брокер четко прослеживается одно: за ВСЕ (и просчеты брокера) платит КЛИЕНТ.

"Есть два подхода при выполнении договорных обязательств - представление сметы и ее защита или договорная цена. "

На самом-то деле в любой договорной цене всегда присутствует и смета затрат. Действительно, Вы ведь не станете продавать что-то себе в убыток. Вот и хотелось бы увидеть реальную рентабельность риэлторского дела. И почему брокер так рубиться за каждую долю процента. И почему это именно процент от стоимости моего имущества (к которому брокер не имеет и не имел никакого отношения), а не фиксированная величина в денежном измерении. Ведь трудоемкость работы брокера по юридическому сопровождению сделки не зависит от стоимости квартиры. Согласитесь - это не жадность с моей стороны, а обыкновенное любопытство. Пытливый ум.

Riel:

"От 1 % до 2,3 % - причем по б/н на Р/С. Может странным показаться, но нас вполне устраивает."

Тогда отчего у Вас такую ярость вызвало упоминание о том, что мой брокер взял ТОЖЕ 1%? И Вы назвали его шавкой?

И еще, без обид, а почему Вы берете 1...2,3% от стоимости не имеющего к Вам никакого отношения жилья, а не фиксированную величину? Т. е., другими словами, не соразмерно трудоемкости, а с потолка? Или Вы как-то можете обосновать эти 2,3%?

Ну, и наконец, Вы берете 2,3%, а куда и кому уходят оставшиеся 5-2,3=2,7%? Или, если Вы единственный брокер в сделке, то выше 2,3% клиент платить ни в коем случае не будет?

От 1% и далее - мы именно соизмеряем сложность работы. Ярость у меня вызывает не 1%, а то что мне эту цифру навязывют, опираясь на собственное мнение. Я считаю сам, и обосновываю, почему в одном случае 1%, в другом 2, и т. д. Если устраивает - работаю, нет - на нет и суда нет. А в ряде случаев (при расселении) у клиента конкретно не хватает денег - и (это правда) он оплачивает чито символическую цену. Я не думаю, что мы одни такие. Вы как раз вряд ли работали с хорошим специалистом (может я и ошибаюсь). Тому как хор. спец. определил бы трудоемкость поставленной Вами задачи, взвесил все *за* и *против* и САМ определ стоимость своей работы.
Не претендую на истину в последней инстанции. Ваше мнение, что все риэлторы - рвачи, ошибочно. Вероятно Вам не встречались иные.
Кстати - меня трудно рассмешить, но за Вашего Гаврилу - спасибо.

К сказаннаму Вами выше.

На самом деле Ваш риск при покупке квартиры можно достаточно четко описать. Опираясь на собственный опыт в ряде случаев мы объясняли клиентам почему не стоит покупать тот или иной объект. В рассуждении, что риэлтор должен отвечать и в последствии - есть зерно истины.
Но я как-то слабо представляю, как это провести законодательно.
Вы не правы, что нам выгодно отсутствие закона о риэл. дея-сти. Это выгодно одиночкам и пр.
Как раз принятие закона уберет(надеюсь) случайных людей с рынка.

Вы пытаетесь возложить на брокера работу, которую ему запрещено выполнять законодательно: проверять подлинность документов и юридическую чистоту квартиры. Даже то, что ему сообщают в ЖЭКе о количестве прописаных и наличиии задолженностей, является нарушением закона. Агенства недвижимости ни в одной стране не является сыскными и не имеет соответствующих лицензий. Поэтому все гарантии чистоты сделок, вроде тех которых дает Благовест и иже с ним - ложь и недобросовестная реклама. Да, опытный риелтор помнит о бесплатном сыре в мышеловке, знает типичные методы обмана при сделках с недвижимостью и с вероятностью 80-90% может уберечь Вас от рискованной сделки. Но никаких гарантий он дать не может по закону. Для этого есть нотариусы, адвокаты, частные сыщики и страховые компании (как и описывает Варвара в США). И стоит это гораздо больших денег, чем 3-5% от стоимости сделки. Которые берутся именно за услуги рекламы, поиска, подбора вариантов и помощь в оформлении. Много или мало берут брокера, - можно оценить попробовав этот хлеб. Думаю, что при успешной работе выйдете на средний уровень рентабельности. Иначе прогорите, конкуренция более чем достаточная. Во всяком случае, думаю, что в это бизнесе остается максимум 5% от попробовавших.

Нотариус за услуги берет от силы 1%. А по з-ну несет ответственность за соответствие сделки требованиям з-на (ест-но, кроме случаев мошенничества со стороны сторон).