Юридическое оформление отношений с застройщиком

Долгие годы изоляции строительного сообщества от независимых проверок и от критики СМИ выработали в нем нигилистический подход к правам потребителей, включая покупателей элитных квартир.
Предлагаю в этом топике обсудить проблемы покупателей с строительными компаниями, кривые договоры, невыполнение обязательст и методы как этого избежать.

Для начала - "Жилье из первых рук: как не оставить деньги в котловане" http://www.irn.ru/articles/2079.html

Очень хорошо, что Вы начали эту тему. Вероятно, многие пока не столкнувшиеся с беспределом не осознают ее важности. Вот только назвать бы ее поярче типа "Инвестиционный договор или договор подряда?" Мне кажется, что суть проблемы в этом. Так называемые застройщики, будь то государственные или частные, фактически оказывают нам за наши деньги услугу, а вот называется она почему-то "инвестиция". Обсуждать условия договора мы лишены возможности. А содержание договоров вообще таково, что, заплатив изрядную сумму денег, вы можете не получить ни квартиры, ни денег. И что удивительно, мы все, юристы, предприниматели, менеждеры, я уж не говорю о других категориях граждан, подписываем такие договора, в надежде на чудо. Задумайтесь: если Вам, как владельцу или руководителю, кто-то предложит "инвестиционный проект" с таким договором, Вы его подпишете? Уверена, что рассмеетесь и пошлете куда подальше. Так что же мы молчим, когда "застройщики", создав цепочку из нескольких предприятий, используя монопольное право и полную безнаказанность, фактически заставляют нас всех отдавать свои деньги в такие "инвестиционные проекты" под такие договора! Мне уже давно хочется наш договор с "ЖИ" сосканировать и представить на форуме. Пусть люди задумаются. Уверена, что договора с другими фирмами тоже надо обнародовать и обсудить.

Какой смысл обсуждать конкретные договора. Никто под вас менять их не будет. И никто никого не заставляет отдавать свои деньги. Единственная причина, по которой люди подписывают такие договора - это жажда наживы или желание сэкономить при покупке кватриры. И как показывает практика, этот риск в большинстве случаев вполне оправданный.

Времена меняются, и то, что было хорошо раньше, в следующий раз может и не сработать((
Поэтому обсудить подробности договоров первички у разных контор, было бы полезно для всех, кто подумывает о инвестировании в новострой.

Если уж обсуждать, то надежность конкретных застройщиков и признаки по которым их лучше выбирать. Сейчас очень много мелких контор появилось.
Хорошим признаком для застройщика например является желание крупных банков выдавать кредиты под их инвест. договор.

Узнаю родной менталитет: жажда наживы, желание сэкономить, очень хорошо, что у соседа корова сдохла, квартиры покупают только богатые, если их обманут, то и хорошо. Действительно, довора под нас никто переделывать не будет. И скажу, что в госконторах они не лучше, чем у мелких застройщиков, да и с госконторой типа ЖИ судиться бесполезно. Когда вас "уважаемая" контора типа ЖИ кинет, как нас (не дай Бог), тогда и будете рассуждать по-другому. Я что имею ввиду. Существует закон об авторском праве (эта тема мне знакома по работе), и какой бы договор с автором вы ни заключили, если он противоречит закону, то суд будет руководствоваться законом. А на рынке жилья что происходит? Где тот закон, который бы регулировал договорные отношения? Я не имею ввиду, что это должен быть отдельный закон, а хотя бы нужно правильно указывать категорию договора, отражающую его суть. Где вы видели такое "инвестирование", когда вторая сторона не обязана перед вами отчитываться, куда идут средства, и вообще, идут ли они на строительство? Она не несут никакой отвественности ни за качество, ни за сроки испольния, ни за то, что строительсво не закончится никогда. И здесь все застройщики одинаковы. Мы в свое время тоже думали: "ЖИ - госпредприятие, много строит, ну не может быть серьезных проблем", а они оказались так серьезны, что фактически можно говорить о потере всех денег. (Если интересно, то речь идет о пресловутой Святошинской пл.1.) Может, я наивна, но я хочу, чтобы побольше людей, в том числе и юридически грамотных, обратили внимание на этот вопрос. В нехорошей ситуации может оказаться каждый, кто инвестирует деньги в строительство.

Если Вы считаете, что Ваши права нарушены, напишите Нине Карпачевой, Президенту Украины, Главе Администрации пану Медведчуку (он кстати юрист), пану Омельченко.

Вы забыли, что существует Гражданский кодекс, в котором выделено "Обязательное право" с подробным описанием видов договоров и обязательств и т. д. Открывайте и читайте. А если бороться за признание недействительными каких-то разделов договора, то наверное только с юристами, т. к. существует масса процедурных вопросов, по которым можно пролететь в суде.

Так я о том же о говорю. У нас практически вообще не вожно что написано в договоре. Все равно суды в нашей стране не для простых людей. В вашем случае, на сколько я знаю, был один очень нехороший признак. Ваш дом продавался не полностью одной организацией, а теперь они кивают друг на друга. Ведь в домах, где ЖИ сам все строит и продает таких проблем пока не наблюдалось.

В компании Интострой (в Одессе) договор домой забрать и почитать - не дают. Почему-то в договоре указан агент Интостроя ООО Одесстермострой - которым нужно перечислять деньги. На вопрос - почему собственно не перечислять бы деньги напрямую строительной компании - представители Интостроя ответили, что с 1.01.2004 года был принят закон Украины, который запрещает продавать квартиры в строящихся домах СТРОИТЕЛЬНЫМ организациям. А Одесстермострой - это их подразделение, которое занимается крышами - и им можно переводить деньги. Кидалово или действительно был такой закон?

Некоторые выдержки из материалов специалистов (юристы, банкиры)по поводу сложившийся ситуации:
Коммерческим банкам для работы с населением необходимо не только иметь соответствующую лицензию, но и строго соблюдать нормативы НБУ, делать отчисления в резервные фонды. Аналогичные процедуры действуют в страховом деле, касаются пенсионных фондов и т. д. Правом работы с физическими лицами в банковском, страховом или пенсионном виде деятельности наделяются, как правило, специализированные организации, имеющие не менее чем трехлетний опыт работы на финансовом рынке. А вот на рынке недвижимости заниматься привлечением средств населения задолго до продажи клиенту готовой квартиры может практически любой желающий. Но ведь это не торговля готовым товаром, а та же инвестиционно-финансовая деятельность, только без всяких серьезных гарантий для частных лиц.
Сверхприбыли на рынке жилой недвижимости, желание любой ценой повысить оборачиваемость капитала, отсутствие надлежащего контроля со стороны регулирующих органов заставляют участников рынка вести строительство с множеством нарушений. Применение так называемых притворных инвестиционных схем работы с покупателями – физическими лицами, ведет в лучшем случае к увеличению сроков между формальным завершением строительных работ и конечной сдачей объектов, оформлением прав собственности, то есть по сути к беспроцентному кредитованию застройщиков потребителями. Следует обратить внимание - владеет ли фирма, с которой вы должны подписать договор, активами хотя бы того проекта, на который вы вносите деньги, или она создана только для сбора денег, а с фирмой, на которую оформлен землеотвод, разрешения и прочие активы, у нее лишь договорные отношения. Типичный случай: деньги собирает одна фирма, а строит совсем другая. Это "судебная мина" чистой воды: в случае претензий вы будете долго и упорно судиться с фирмой-пустышкой.

Новая статья на эту тему(ситуация в России): В настоящее время благодаря квалифицированным адвокатам суды все чаще руководствуются в данном вопросе положением закона «О защите прав потребителей», который предусматривает взыскание неустойки (пени) в размере 3 % от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Таким образом, нарушив срок сдачи дома всего на один месяц, застройщик обязан возместить неустойку — полную стоимость жилья, при этом обязанность по передаче квартиры в выстроенном доме в собственность потребителя, предусмотренную договором, с застройщика не снимают. Взыскание с недобросовестной строительной организации становится реальным.

http://www.irn.ru/articles/2148.html

Вкладывать деньги в жилье на стадии котлована — все равно что играть в рулетку. Иногда везет... (Власти Москвы объявили войну зарвавшимся застройщикам)
http://www.mk.ru/numbers/963/article27240.htm

to All:
Хочу проинвестировать строительство квартиры у "Экосорб". Есть инвестиционный договор, естественно - никакой. Пункты, касающиеся обеспечения исполнения их обязательств менять не хотят. Нужен квалифицированный юрист, который сможет оценить мои риски и возможные пути их уменьшения если ситуация со строительством будет развиваться не в нужном направлении. Глядя на ветку "Святошинская пл 1", не хочется оказаться в их "шкуре".

Если они не хотят менять пункты договора - то спрогнозировать - "да", а вот уменьшить Ваши риски практически не реально. Это действительно рулетка: повезет не повезет.

Инвестирование строительства. Особенности заключаемых договоров. Участие в инвестировании по договору уступки права.
http://www.irn.ru/articles/2298.html

Уважаемые коллеги! И все таки отходя от того что и как в Москве.... Нам до Москвы, увы далеко и по законодательству и по качеству застройкиМожет все таки вернемся в русло топика. Пожалуй одного из самых актуальных для всех участников форума купивших квартиры на первичке под "сомнительные" договоры. Все таки есть ли какие то механизмы защиты вложений в квартиру купленную у застройщика? Если да то поделитесь... Я и моя семья при выборе застройщика руководствовались исключительно субьективными признаками стабильности застройщика - количество строящихся обьектов, наличие финансового института при застройщике, опыт знакомых и тп. Больше критериев оценки увы наш рынок первички не предоставляет :(( И все таки вопросы остаются... первый и самый важный как себя обезапасить? Есть ли ответ?

Да есть! Никому своих денег не отдавать!

Ага, купить уже готовое, и дать нажиться брокерам и банкам. По моему риск потерять возможность выплачивать кредит в течении 10 лет в нашей стране гораздо выше, чем риск быть кинутым застройщиком. Тем более если подойти к этому вопросу с умом.

Риэлторы и банкиры выступают за изменение схем финансирования строительства жилья. По их мнению, практически все существующие договоры защищают строителей, а не инвесторов.
Неровные стены и щели в оконных рамах - сущие пустяки, по сравнению с теми проблемами, с которыми сталкиваются граждане, финансирующие строительство собственного жилья. Чаще всего строители затягивают сроки сдачи дома. А нередко еще и пересматривают цену квадратного метра.
http://news.finance.com.ua/ru/~/1/2004/05/14/49243