О кредитование в Аркаде (осторожно!!!)

26
Alex, 11.05.2001 22:52
Пару дней назад я сел за Excel посчитать их кредиты и честно говоря поначалу был очень удивлён недоговорками на сайте. Хотя бы вот это "кредит насчитывается в ОдИнах и гривнах", таким образом можно понять, что ОдИн нужен только для рассчёта инфляции (но зачем тогда кредит по ОдИнам пересчитывать, только процент) а сама сумма фиксируется в гривнах. Собственно говоря, так и делает любой нормальный банк - с течением срока сумма кредита не изменяется или выплачивается по кускам, но НИКОГДА не увеличивается если Вы а) своевременно платите все проценты б) не берёте в кредит ещё (кредитная линия). Тогда кажется всё просто - Аркада как многие думаю делает точно так же, а рост курса ОдИна используется для рассчёта процента по кредиту, который изменяется в соответствии с инфляцией. Но теперь давайте посмотрим на формулу с ихнего проспекта: Величина процента в ОдИн = задолженность в ОдИн умножить на 10,5% умноженное на 1/4 (для квартальных платежей, в проспекте вообще-то даётся N/365). Далее результат умножают на курс ОдИна к гривне и получаем плтаёж по процентам. Тут что очень весело - сам кредит рассчитывается в ОдИнах, таким образом процент инфляции НЕ ОПЛАЧИВАЕТСЯ фактически в ежеквартальных платежах, оплачивается только 10,5%, НО сама сумма кредита регулярно увеличивается на инфляцию.... А теперь простая арифметика: кредит на 10 лет, инфляция 10% годовых. По правилам, Вы погашаете кредит равными платежами, то-есть за год отдаёте десятую часть кредита (10%). А теперь вопрос на засыпку: если мы были должны 10,000, за год эта сумма выросла на 10% (1000) и составила 11,000. Мы выплатили 10% от первоначальной суммы кредита - 1,000. 11,000-10,000 равняется всего-ничего 10,000. То-есть, несмотря на то, что мы кроме процентов также погашали сам кредит, реально мы ничуть не сдвинулись. Таким образом, через 10 лет при неизменных условиях, мы всё ещё должны 10,000, хотя платили более 20% годовых за проценты. В общем, не грабёж совсем (реальный процент по кредиту у нас может составлять и 40%), но совсем не то, чего ждут легковерные клиенты Аркады. У того же Правекса всего 15%. Кстати, не стоит забывать, что это нарисован ещё оптимистический вариант - 10% инфляции, по данным НацБанка, с 1992 года у нас таких низких темпов инфляции просто не было. Правда сейчас Аркада переходит на рассчёты по ГосКомСтату и инфляция в 2001 довольно низкая, но вот отставили премьера, что со страной бдует дальше и экономикой в общем-то неясно... Стоит ли рисковать, беря у них кредиты на большой срок? Я вообще ничего не имею против такойц схемы рассчётов, но очень имею против того, что они толком не разьясняют её на своём сайте и можно гадать на кофейной гуще. Я сегодня просто позвонил им и попросил уточнить как именно кредитуется. Сначала сказали о "какой-то инфляции". Потом я высказал свои выкладки и мне ответили что да, я прав, но только после прямого вопроса. Не очень чесно вообще-то при этом говорить что кридет считается в ОдИнах и гривнах.. Кстати, вопрос присутствующим, как работает реально у них же схема накопления метров и какие возможны проблемы, так же сколько я могу максимально копить метры не закрепляясь за конкретным обьектом? (по возможности поподробнее)...
0
Коля, 15.05.2001 10:34
Алекс, вы абсолютно правы, но делаете большие комплименты Аркаде. ОТКУДА 10%!!?? Я повторюсь еще раз, но за последний год курс ОдИна вырос на 23%. А весь процент там 47% ГОДОВЫХ!!!!!!!!!!!!!! Я не бухалтер но вот, что заплатил я САМ: официальный = 11%. Доп платежи (оформление) $300 (если начальная сума кредита, скажем 6000) = 5%. За год бакс стоит, а курс Один/грн вырос от 13,0 до 16,0 = 23%. Но проценты и все платежи они тоже считают в Одинах (т.е. проеценты на проценты) еще 8%. Вместе = 47% годовых в баксах или грн. Как кому угодно :-((((
26
Alex, 15.05.2001 11:36
Вы абсолютно правы, НО у других банков ставка по гривне ничуть не меньше... А ведь инфляция в этом году не такая как в 2000. Кстати, если ОдИн точно выорс на 23%, то это на 2% меньше официального уровня потребительских цен ГосКомСтата.... Вот одного не пойму, как Правэкс умудряется выдавать кредиты в USD (кажись они именно в них выдают) если покупка-продажа в нашей стране законна только за нац валюту. Или для жилья есть свои исключения? Да, и ещё одно большое НО - Аркада пока единственный даёт кредиты на 10 лет, иногда это выгодно... Тут в чём проблема, реально я ясное дело захочу погасить кредит года за 4 или инфляция меня разорит. Но при нынешних условиях банков надо равными долями погашать кредит ежемесячно. Аркада эти равніве доли бьёт на 10 лет, другие банки максимум на 5. А доходы могут быть нестабильными: сегодня много, а другой месяц - мало... Тогда удобно иметь необходиміх платежей минимум и покрівать долг внеочередными по возможности.Не так уж и много людей могут позволить себе кредитовать жильё с честно заработанной зарплаты после уплаты налогов :( А кроме того требование банков о справке с метса работы, а если доход из другого места достаточен, всё равно же кредит трудно взять - официально надо зарабатывать.
26
Alex, 15.05.2001 11:39
Да, насчёт того откудова я взял 10% - пока инфляция по тому же ОдИну за 2001 год держится в районе 4% по сравнению с 1 января. Если так пойдёт и дальше то будет иметь даже меньше 10%. Но почему комплимент Аркаде или не комплимент им? Разве за инфляцию отвечает не правительство? С 7 июня Аркада привязывает ОдИн к данным ГосКомСтата по индексу потребительских цен, так-что рост кредита теперь будет зависеть только от правительства и нового премьера, которого мы пока ещё даже не знаем :( Вот и бери в этой стране долгосрочные кредиты, когда не знаешь что будет завтра...
Гость, 23.05.2002 11:52
Банк Аркада расчитан на полных идиотов. Несколько моих знакомых на этом уже обожглись. Выходит так что если брать в кредит, то попадаешь в постоянную кабалу. Они этот Один оценивают как хотят. Это не бизнес, это развод на ровном месте. Надеюсь , что наши граждане быстро это сообразят. И желаю банку "Аркада" скорейшего разорения.
76
AlexS, 25.05.2002 13:58

Valter писал(а):

Банк Аркада расчитан на полных идиотов. Несколько моих знакомых на этом уже обожглись....

...

Аркадовский кредит - это конечно развод, и их менеджеры это понимают. При мне был случай, когда одна пенсионерка хотела продать свою двухкомнатную, капить себе одно, а оставшееся вложить в Аркаду на однокомнатную внучке. Где то 50% получалось на кредит, который она собиралась ваплатить за 10 лет из своей пенсии живя на хлебе и воде. Так менеджеры ее отговаривали, убеждали что она не потянет и не сможет расплатиться. А ей очень хотелось внучке отдельную квартиру. Как закончилось не знаю. Но с другой стороны, если выплатить без кредита и пораньше, то достаточно выгодно получается. А с кредитами людей не хорошо обманывать. Они за отдельное жилье последнюю копейку готовы отдать, в том числе и в ущерб своему здоровью.
0
INVESTOR, 20.02.2003 10:41
Так, Я бачу "Аркада" уже всіх сильно дістала. Я з ними судитися збирався, але договір, що вони самі дають інвестору не має ні однієї зачіпки. Там почесний аташе у Чілі - Поляченко добре все замутив. Знаю одне, якщо вже інвестуєте, то постарайтесь одразу виплатити 100% суми ще до того, як почне астрономічно зростати ціна кв. м., а кредит брати, то себе і рідних продасте, не розплатитесь за 10 чи 30 років. А краще не звязуйтесь з цими покидьками, які вже багатьох "кинули". Якщо читає хтось з аркадівців, то ЩОБ ВИ ЗДОХЛИ!!!
Гость, 20.02.2003 17:48
Во как человека достали! В принципе этого и следовало ожидать-бесплатный сыр он только в мышеловке, а заморочки Аркады с одинами-это чистый лохотрон. Просто в итоге через десять лет квартира обойдется в две стоимости (без изменения стоимости одина) или больше (если курс такового возрастет...
Гость, 24.02.2003 11:44
Слушайте, а если в той же Аркаде взять и оплатить, к примеру, 50% еще недостроеного жилья (они как раз это требуют для некоторых квартир) для получения кредита на оставшиеся 50% на 10 лет и, соответственно, всех документов на квартиру(Ну там справок БТИ и т. д.), а потом взять кредит в другом банке(например Аваль)и погасить эту злосчастную 50-%ную сумму. Как-никах в обычных банках спокойнее кредитоваться. Но я вот только не знаю дают ли ком. банки сейчас кредиты на еще непостроенные квартиры??? Если кто-то знает такой вариант, подскажите... И если кредитуют, то возможно-ли оформить весь кредит изначально у них, или Киевгорстроевские дома крдитуются только через Аркаду???
32
Dimar, 25.02.2003 17:03
Я что-то не понимаю, откуда такая истерика.
Аркада предлагает 2 варианта: или оплатить до сдачи дома по текущим ценам квадратного метра (что можно рассматривать не как удорожание квартиры со временем, а как предоставление скидки за предварительную оплату), или долгосрочный кредит. При этом выдавать долгосрочные кредиты в гривнах под фиксированный процент глупо и очень рискованно - это понятно всем. Надо к чему-то "привязаться". Некоторые предпочитают привязаться к доллару, Аркада - к индексу инфляции. По-моему, вполне нормальный вариант. Беря кредит в гривнах, он пересчитывается либо в доллары (в других банках), либо в Одины (в Аркаде), что по своей сути не принципиально в момент выплаты задолженности гривнами. Проценты платятся в тех же условных единицах (доллары или Одины). Учитывая, что последнее изменение курса Один было в начале марта 2002 года, процент по кредиту в Аркаде за этот год составил 10,5% годовых в гривне - лучше не бывает! Учитывая, что коммерческий курс доллара за этот год также практически не изменился (около 5,33-5,35), то процент в долларах тоже около 10,5%.
Мой пример:
Я инвестировал в квартиру с декабря 2001 года. Закончил все выплаты в январе 2003. Привязавшись к основным показателям на начало инвестирования (курс доллара 5,27; Один 16,4234; цена метра квадратного 1514) и на конец инвестирования (курс 5,31; Один 16,7203; цена метра 1690) получаются следующие расчеты:
Я заплатил больше, чем если бы платил все сразу. То есть, это увеличение можно рассматривать как проценты за пользование "условным кредитом". Ставка по нему в долларах составила 11,25% годовых. При пользовании настоящим кредитом Аркады она бы сотавляла около 10% годовых в долларах и около 12,4% годовых в гривне.
Необходимо заметить, что в данном примере расчеты будут зависеть от начальной даты, по отношению к которой производятся рассчеты. Но все равно, никакого лохотрона что-то не видно. Может, я и ошибаюсь.
Гость, 25.02.2003 17:32
На днях в ночи выступал Поляченко (старшой по КГС) передача была в час длиной с прямыми телефонными номерами и обратной связью (включил не с самого начала, так что гарантировать, что был прямой эфир а не повтор не буду). Так вот он (Поляченко) объяснял ситуацию с ростом их цен в процессе строительства тем, что вначале квартиры выпускаются в продажу по демпенговым ценам (фактически Аркада платит инвесторам проценты за кредит на ранней стадии за возможность начать строительство) и вот в процессе строительства жилье постепенно приобретает реальную рыночную стоимость, фактически, чем раньше проинвестировав большую сумму - тем выгоднее операция (для инвестора). верьте ему или не верьте. Кредиты расчитаны в первую на тех кто не имеет возможности оплатить в процессе строительства полную сумму. (а как по-другому купить?). Никто не мешает выплатить полную стоимость в процессе строительства, как делают другие строительные организации. В этом то в чем претензия к Аркаде?. А то что они сами предлагают кредиты, так это наверное упрощает процесс реальной оценки жилья, а не с дополнительным интересом другого банка, для которого должна быть выгодна более низкая оценка жилья чтобы обезопасить свой кредит - то есть могут использоваться дополнительные гарантии (я ничего не имею против других банков - в этом их сущность и для этого они созданы) Опять же Поляченко говорил, что долговые обязательства кредитуемых продаются Аркадой другим Банкам за живые деньги, что позволяет и заканчивать строительство и выдавать новые кредиты. Если знаете лучший способ - скажите как?
32
Dimar, 25.02.2003 17:34
Да, еще вдогонку. Дом сдали раньше срока. Планировалось - 31.07.03, где-то с декабря 2002 уже все сдано, оформляют документы. Как только наберут 70% инвесторов, оформивших право собственности, будет заключен договор с ЖЭКом и подключены все системы. Прораб говорит, что теоретически это можно было уже давно сделать, но не хватает "оформившихся" владельцев квартир. Надеюсь, летом можно будет вовсю делать ремонт. От отделки я отказался, поэтому о ее качестве ничего сказать не могу, но все остальное - ОК! Не знаю, может мне просто повезло. Дом - Виноградарь, ул. Порика.
Гость, 25.02.2003 17:52

Dimar писал(а):

Да, еще вдогонку. Дом сдали раньше срока. Планировалось - 31.07.03, где-то с декабря...

...

Раньше срока дом сдали? Вот уж действительно повезло. Но такие чудеса, особенно в КиевГорСтрое, случаются очень редко!?
0
олег, 26.02.2003 15:51
Дом на ул. Сеченова должны были сдать еще в прошдом году... на сегодняшний день там построено только 5 этажей из 16-ти!Деньги инвесторов Аркада прокручивает уже 3-тий год и конца строительству не видно.
0
Investor, 28.02.2003 09:58

Dimar писал(а):

Я что-то не понимаю, откуда такая истерика.
Аркада предлагает 2 варианта: или...

...

Повезло Вам, нічого не скажеш. Ви-ходяча реклама "Аркаді" і Поляченку. та і кредит Вам обійшовся в гривні 12%, дивно, може ви з іхньої компанії, що вони Вам так все добре вгодили. Погляньте на інших, ми в ОДІНАХ 10,5% взяли, а порахували то вийшло більше 40% в гривні. Давайте, розказуйте, з ким треба дружити в "Аркаді".
32
Dimar, 28.02.2003 13:53
Еще раз говорю, кредит я в Аркаде не брал, просто в течении 13 месяцев выплачивал метры по текущей стоимости. А так как стоимость метра постоянно растет, это увеличение можно условно рассматривать как процент за пользование кредитом. Итого получилась средневзвешенная ставка 11,25% годовых в долларах. К гривне я не приводил, так как мне это было не интересно - точно так же, как неинтересно знать во сколько мне обошлась квартира в гривнах (я эту цифру даже не помню), а вот ее цену в долларах знаю назубок :)))))))
По поводу Одина. Так ведь он уже год как не растет. Да и в начале 2002 года он подрос всего на 1,8% (с 16,4234 до 16,7203 грн. за 2 первых месяца года). А до этого в течении второй половины 2001 года он тоже стоял на месте.
Так что 40% годовых не может получиться по определению! (Разве что Вы брали кредит ну ооочень давно и курс Один очень сильно рос, но я за ним раньше не следил - ничего по этому поводу сказать не могу). А если курс Один не меняется, то процент по кредиту составляет РОВНО 10,5% годовых. Не больше и не меньше!
Никаких контактов ни в Аркаде, ни в Киевгорстрое не имею - все на общих основаниях.
Если есть вопросы - спрашивайте, чем смогу - помогу :)
32
Dimar, 28.02.2003 13:55
К предыдущему сообщению: Имеется в виду РОВНО 10,5% годовых В ГРИВНАХ!
32
Dimar, 28.02.2003 14:20
Еще.
Вот формула для вычисления РЕАЛЬНОГО процента по кредиту Аркады в ГРИВНАХ (применяется только к текущему платежу или на текущий момент! Этот процент будет меняться в зависимости от курса Один и времени, которое прошло с момента взятия кредита!):
ПР=10,5 * Од2/Од1 + (Од2-Од1)/Од1/ДГ, где
ПР - реальный процент в гривнах
Од1 - курс Один на момент взятия кредита
Од2 - курс Один на расчетный момент
ДГ - доля года (то есть, если прошло пол-года, то ДГ=0,5, если 1 день, то ДГ=1/365).
Первое слагаемое в формуле - корректирует базовую ставку 10,5% на величину изменения Один (при увеличении курса Один проценты за пользование кредитом составляют несколько больше чем 10,5%).
Второе слагаемое - корректирует увеличение суммы основного долга в связи с увеличением курса Один (что можно рассматривать как дополнительно начисленные, но не уплаченные проценты, которые прибавились к основному долгу).
Как видно из формулы, при условии, что Од1=Од2 (то есть курс Один не изменяется, процентная ставка по кредиту будет 10,5% годовых в гривне).

Чтобы посчитать те же проценты в долларах, надо курсы Од1 и Од2 поставить в формулу в долларах (Од1/К1 и Од2/К2, где К1 и К2 - курс доллара на момент взятия кредита и на расчетный момент). Поэтому рост курса доллара (при неизменном или незначительном росте курса Один) понижает реальную ставку кредита в долларах.
Когда я вел эти расчеты, то в начале 2002 года (в течение января) реальный процент по кредиту в долларах доходил до -25%!!! (именно МИНУС 25%!). Тогда за 1 месяц курс доллара вырос с 5,27 до 5,44, а курс Один не изменился. Если бы кто-то взял кредит в конце декабря, а через 1 месяц полностью его погасил, он бы заплатил на 25% МЕНЬШЕ в долларах (то есть предполагается, что этот человек вытаскивает доллары из чулка и несет их в обменник).

Вот такая арифметика!
32
Dimar, 28.02.2003 14:26
Поправочка к предыдущему сообщению.
Этот человек заплатил бы на 2,08% меньше первоначальной суммы кредита(пересчет -25% годовых на 1 месяц!, то есть забыл разделить 25 на 12).
Извините, бывает. :(((
2
Пророк, 04.03.2003 09:58
http://www.liga.net/news/show/?id=64071 Банк "Аркада" 3 марта начал размещение облигаций ООО "Аркада-фонд" Все, хана, до краха банка остается 5-7 месяцев.

Добавить сообщение

прикрепить изображение

Подписаться на эту тему

Количество сообщений в этой теме - 42