Инвестиционный договор

Строительной компании пофиг, ей же не идёт никакая доплата. Не хотите -не берите, другие купят. Вот такая позиция стройкомпании, и бесполезно её учить как надо.

1. Cтоимость уступки, которая платится первоначальному инвестору не "тоже 20 тыс.", а 40 тысяч. За 40 тысяч приобретается право требования к должнику. И новый инвестор приобретает право требования квартиры, а не право требования 20 тыс.

2. Да, п.1 ст.516 ГК предусматривает наличие согласия должника на уступку, если это предусмотрено законом или договором. Надо смотреть договор. Но даже и в таких случаях строительная компания не должна быть стороной в договоре и диктовать свои условия (в части стоимости уступки). От нее требуется лишь согласие на переуступку прав требования.

Да, за 40 тыс. "новый инвестор" приобретет право требовать у строит. компании кв., дог-р на которую был заключен первоначальным инвестором.

Это очевидно, и делается вся эта переуступка только для того, чтобы получить кв., а не деньги.



НО!!! На секунду предположим, что возникает ситуация а-ля Элита-Центр (ну или просто строит. компания обанкротится, кв. не построит и начнет вложенные деньги возвращать).



Вы же не будете утверждать, что компания будет должна "новому инвестору" 40 тыс., только потому, что он заплатил 20 тыс. первоначальному инвестору "сверху"? Правда?



А в ситуации, когда право требования уступается с дисконтом (применительно к данному примеру пусть будет тыс. за 5): ведь речь не будет идти о том, что строит. компания будет должна 1/4 квартиры или только 5 тыс. (в случае невозможности построить дом)???

"Вы же не будете утверждать, что компания будет должна "новому инвестору" 40 тыс., только потому, что он заплатил 20 тыс. первоначальному инвестору "сверху"? Правда?"



Почему нет? Просто я разделю эту сумму на 20 тыс. как возврат уплаченных строительной компании средств и 20 тыс. - возмещение причиненного неисполнением обязательств ущерба, который в данном случае будет проще доказать в суде.



А Вам, как юристу, стоило бы быть поточнее в формулировках. Стоимость уступки права требования - 40 тыс., из которых 20 тыс. было заплачено первоначальным инвестором строительной компании, а 20 тыс. - его премия (доход).

Может и соответствующее решение суда покажете??? :)



При всем моем уважении, то, что Вы пишете "... Просто я разделю эту сумму на 20 тыс. как возврат уплаченных строительной компании средств и 20 тыс. - возмещение причиненного неисполнением обязательств ущерба, который в данном случае будет проще доказать в суде..." - полный абсурд.



Это какой-же н. п. а. к ущербу, причиненному стороной, причисляет вознаграждение по договору между другими лицами?

Как юрист юристу, пожалуйста, назовите мне статью, в которой приведено такое определение ущерба.



И какая причинная связь между решением нового инвестора заплатить первоначальному инвестору премию в 20 тыс. и неисполнением строит. компанием обязательства по передаче кв., особенно учитывая то, что по Вашим словам: "Договор уступки права требования вообще не должен касаться должника (строительную компанию). И то, по какой стоимости переуступаются права требования - не ее собачье дело"

"Но даже и в таких случаях строительная компания не должна быть стороной в договоре и диктовать свои условия (в части стоимости уступки)", строит. компания к договору уступки не имеет никакого отношения?



ст.514 ГК устанавливает объем требований, переходящих к "новому инвестору" как к новому кредитору.

Этот объем никак не может быть большим того объема, которым обладал первоначальный инвестор.

"Это какой-же н. п. а. к ущербу, причиненному стороной, причисляет вознаграждение по договору между другими лицами?"



Да сколько угодно. Например, подлежит возмещению стоимость ремонта вещи в пределах гарантийного срока (вот Вам пример вознаграждения по договору с третьим лицом - сервисным центром).



"Как юрист юристу, пожалуйста, назовите мне статью, в которой приведено такое определение ущерба".



Ну тогда, приведите статью, в которой вообще дано четкое определение ущерба и что конкретно в него входит.

И еще пару комментариев, коль уж Вы назадавали столько вопросов.

1. Строительная компания к договору уступки права требования имеет отношение ровно в той части, что для нее меняется лишь кредитор, в пользу которого она должна выполнить обязательство. Сам же объем прав и обязательств по договору не меняется. Именно поэтому законодатель не предусматривает должника стороной в договоре (договором (сделкой) насколько Вам должно быть известно называют юридическое действие направленное на создание, изменение или прекращение правоотношений) уступки права требования, а лишь говорит об уведомлении должника, чтобы он знал в чью пользу выполнить обязательство.

2. По поводу статьи 514 ГК, то Вы должны обратить внимание, что переходит объем требований, предусмотренных самой сделкой. Тут все логично. К примеру, я как должник, не могу быть должен новому кредитору больше после переуступки прав, чем я был должен старому кредитору по ДОГОВОРУ. Но Вы же не станете вопреки ст.22 ЦК Украины отрицать в принципе, что неисполнение стороной обязательства не влечет за собой у другой стороны права на возмещение ущерба (в т. ч. в виде упущенной выгоды), причиненного неисполнением договора за исключением ограничений, предусмотренных законом или договором?

"... Но Вы же не станете вопреки ст.22 ЦК Украины отрицать в принципе, что неисполнение стороной обязательства не влечет за собой у другой стороны права на возмещение ущерба (в т. ч. в виде упущенной выгоды), причиненного неисполнением договора за исключением ограничений, предусмотренных законом или договором?...



Если Вы за точность формуливок, то в ст.22 ГК упущенная выгода отнесена к убыткам, а не к ущербу. И ст.623ГК ведет речь о возмещении убытков по дог-ру, а не ущерба.

:)



Отрицать не стану: но как раз стр-ра убытков, приведенная в ст.22 ГК и не позволит Вам в суде доказать принадлежность к убыткам суммы, уплаченной первоначальному кредитору за уступку права требования.



Я именно поэтому и попросила Вас сослаться на конкретную норму в подтверждение Вашего тезиса о возможности взыскания в пользу нового кредитора "премии" уплаченной первоначальному кредитору. Думала, может восполню какой-то пробел в своих знаниях.



Попробую еще раз:

А. приобрел у Б. право требования передачи кв. к строит. компании.

В случае непостройки дома, строит. компания (будем считать, что в дог-ре это прописано) обязана возместить причиненные А. убытки.



К убыткам, теоретически, опираясь на ст.22 и ч.3 ст.623ГК, можно отнести сумму, которую А. должен потратить на восстановление своего нарушенного права на крышу над головой: т. е на приобретение аналог. кв.,

либо на восстановление в отношениях С ДОЛЖНИКОМ статуса кво - т. е. на возврат уплаченных ДОЛЖНИКУ средств, а также упущенную выгоду:

например, сумму, которую А. мог бы получать от сдачи в аренду данной кв., за период от даты, когда она должна была быть ему передана в соответствии с нарушенным дог-ром, и до даты подачи иска.

(насчет упущенной выгоды можно фантазировать и фантазировать, поэтому и пишу - теоретически. Суды не слишком берут ее в расчет, насколько мне известно).



Разве ст.22 ГК причисляет к убыткам премию первроначальному кредитору?



На сумму, которую А. должен будет потратить на покупку аналог. кв., никак не влияет сумма, уплаченная им (либо вообще не уплаченная при покупке с дисконтом)первоначальному кредитору.



Рассматривая иск А. к строит. компании, суд будет исходить из условий дог-ра, а не исследовать денежные взаимоотношения между А. и Б.



Компенсация стоимости ремонта некачественного товара прямо предусмотрена з-ном, а компенсация "стоимости уступки права требования" нет: в этом и состоит большая разница. В суде Вам не на что будет сослаться.

"Если Вы за точность формуливок, то в ст.22 ГК упущенная выгода отнесена к убыткам, а не к ущербу".

Ну если Вы со ссылкой на конкретную норму разъясните разницу между ними или хотя бы дадите четкие определения того и другого, то я пожалуй с Вами соглашусь. До этого момента предлагаю не зацикливаться на этих терминах. Кстати, как по-вашему слово "ущерб" переводится на украинский?



"На сумму, которую А. должен будет потратить на покупку аналог. кв., никак не влияет сумма, уплаченная им (либо вообще не уплаченная при покупке с дисконтом)первоначальному кредитору".



Это почему же? Ведь стороны в договоре уступки как раз и определили (и А. заплатил)рыночную стоимость права требования (т. е. фактически стоимость квартиры), которую А может приобрести на вторичном рынке либо по инвестдоговору (или аналогичному)на первичном у другого застройщика. В такой ситуации премия наряду с другими доказательствами стоимости квартиры будет одним из фактов, доказывающих размер причиненного убытка (ущерба)



И, кстати, обязательство о возмещении ущерба не должно быть обязательно присутствовать в договоре (п.3 ст.22)

"... Ведь стороны в договоре уступки как раз и определили (и А. заплатил)рыночную стоимость права требования (т. е. фактически стоимость квартиры), которую А может приобрести на вторичном рынке либо по инвестдоговору (или аналогичному)на первичном у другого застройщика..."



Вы уверены? Какая на сегодня рыночная стоимость права требования передачи кв. Элиты-Центра? А стоимость аналогичных обещанным квартир на вторичном рынке? Совсем не одно и то же, правда?



в з-не вообще нет требований об обязательности упоминания в дог-ре уступки о сумме, за которую эта уступка производится.

Кроме того, мы не знаем, как стороны планируют называть передаваемые суммы по дог-ру уступки права требования (компенсацией уплаченных строит. компании первоначальным инвестором сумм, премией, платой за получение согласия на уступки права и т. п.).



Во-вторых, с каких это пор утверджение сторон в дог-ре уступки о том, что переданная первоначальному инвестору сумма равнозначна рыночной стоимости кв., право на требование которой уступается, будет принято судом как доказательство реальной стоимости кв.?

Стороны дог-ра - оценщики или эксперты? Или они перед заключением дог-ра уступки заказывают экспертную оценку стоим. передаваемых прав? Сомневаюсь.



Да и какое отношение сегодняшняя стоимость передаваемого права требования кв. (даже если эту стоимость выведет эксперт, что не факт) будет иметь к стоимости кв. на момент подачи иска? А р-р убытков по ст623 определяется именно на этот момент.



Ущерб - "шкода". Убытки - "збитки".

Дискуссию о разнице между ними, если есть такое желание, предлагаю вести

на форуме Лиги. Вряд ли это касается темы "Инвест. дог-р" данного форума.

... И, кстати, обязательство о возмещении ущерба не должно быть обязательно присутствовать в договоре (п.3 ст.22)...



Но в дог-ре может быть оговорка о том, что кредитору платится только неустойка, а не убытки (ч.3 ст.624ГК). И тогда со ссылкой на эту же норму должнику заплатят копеечную неустойку: например, в виде штрафа в р-ре 0,01% от суммы уплаченных строит. компании средств.

"Вы уверены? Какая на сегодня рыночная стоимость права требования передачи кв. Элиты-Центра? А стоимость аналогичных обещанным квартир на вторичном рынке? Совсем не одно и то же, правда?"



Конечно не одно и тоже. Поэтому упоминаниеЭлиты-Центра в данном примере неуместно. "Стоимость аналогичных обещанным квартир на вторичном рынке" вообще не понял. Зато я не сомневаюсь, что при определении "убытков, теоретически, опираясь на ст.22 и ч.3 ст.623ГК, можно отнести сумму, которую А. должен потратить на восстановление своего нарушенного права на крышу над головой: т. е на приобретение аналог. кв." (как Вы сами же заметили) в качестве аргументов в суде вполне подойдет стоимость квартир на вторичном рынке или их стоимость на первичке. При этом давно сформировался (как в данном примере) вторичный первичный рынок. А как иначе суд будет определять размер убытка?



"Кроме того, мы не знаем, как стороны планируют называть передаваемые суммы по дог-ру уступки права требования (компенсацией уплаченных строит. компании первоначальным инвестором сумм, премией, платой за получение согласия на уступки права и т. п.)."

Зачем изобретать велосипед? Это стоимость уступки права требования. Другого я в своей практике не встречал. Вы еще спросите, как называть передаваемые по договору купли-продажи суммы: компенсацией продавцу затрат на приобретение/создание вещи, премией, платой за согласие продать вещь. В чем разница? В одном случае продается товар (имеющий себестоимость), в другом право требования (тоже не возникшее просто так).



Вы не верите в возможность использования в суде стоимости уступки права требования в качестве одного из аргументов для обоснования размера убытка? Да наздоровье. Ваше право (хотя при этом законодатель использует вовсю такой механизм при определении "обычной цены"). Но пока Вы не раскроете (ну чисто для меня) разницу между убытком и ущербом для точности формулировок, я не вижу смысла продолжать столь непродуктивную дискусию.



В качестве примера:

marinak :

15.06.06 / 15:16 "В случае непостройки дома, строит. компания (будем считать, что в дог-ре это прописано) обязана возместить причиненные А. убытки."



Jarik :

15.06.06 / 22:20

обязательство о возмещении ущерба не должно быть обязательно присутствовать в договоре (п.3 ст.22)



marinak :

16.06.06 / 12:05

Но в дог-ре может быть оговорка о том, что кредитору платится только неустойка, а не убытки (ч.3 ст.624ГК).

Делая оговорку в скобках в данном посте:

marinak:15.06.06 / 15:16 "В случае непостройки дома, строит. компания (будем считать, что в дог-ре это прописано) обязана возместить причиненные А. убытки."



я имела ввиду, что существует ряд случаев, когда у должника не возникает обязательство возмещения убытков.

Одним из таких случаев, является случай, предусмотренный ч.3 ст.624ГК.



Т. к. для Вас это оказалось неочевидным:

Jarik:15.06.06 / 22:20 обязательство о возмещении ущерба не должно быть обязательно присутствовать в договоре (п.3 ст.22),



я подробно написала про данный случай(хотя, конечно, он не относится к сути темы топика):

marinak:16.06.06 / 12:05

Но в дог-ре может быть оговорка о том, что кредитору платится только неустойка, а не убытки (ч.3 ст.624ГК).





Jarik:16.06.06/21:19

"... я не вижу смысла продолжать столь непродуктивную дискусию..."





Я тоже :), поскольку размышления о разнице между ущербом и убытками не касаются нашего спора о наличии законных оснований для взыскания с должника суммы, уплаченной первоначальному кредитору по дог-ру уступки.

У Вас проблемы с логикой? "Предположим в договоре указано это, поскольку в договоре может быть указано другое".

Переход на обсуждение личных качеств оппонента, как правило, свидетельствует об отсутствии аргументов по сути обсуждаемого вопроса.





Если не можете нормативно обосновать свою позицию о возможности возмещения должником затрат нового инвестора по приобретению права требования у первоначального инвестора, давайте останемся каждый при своем мнении, но не будем опускаться до уровня мелких придирок к уточнениям в скобках постов.



Тем более, Вам, как человеку с высшим образованием, не должно быть непонятно, что при наличии двух возможностей развития событий, последствия рассматриваются для каждого варианта развития событий: если вариант1, то последствия 1; если вариант2, то последствия2.



например: если текст дог-ра предусматривает возможность взыскания убытков, можно обсуждать, что будет отнесено к убыткам и процедуру их взыскания.

Если текст исключает саму возможность взыскания убытков, толку их обсуждать?

Я не собираюсь обсуждать Ваши личные качества, но если Вы делаете замечание, например, по поводу различия между убытком и ущербом, а потом уклоняетесь от аргументации (в чем, собственно, разница или хотябы в части законодательного их определения), дескать это не относится к теме спора, то выводы напрашиваются сами собой.

Тоже касается и последнего примера. Если договор прямо не предусматривает возможность взыскания убытков, то никто и не думает их обсуждать, в противном случае до лампочки, предусматривает ли договор возможность их взыскания или вообще умалчивает об этом.

..."Я не собираюсь обсуждать Ваши личные качества...



И на том спасибо.



"... но если Вы делаете замечание, например, по поводу различия между убытком и ущербом, а потом уклоняетесь от аргументации (в чем, собственно, разница или хотя бы в части законодательного их определения), дескать это не относится к теме спора, то выводы напрашиваются сами собой..."



Да выводы напрашиваются.

Например о том, что мне не хочется повторяться.

См. marinak: 16.06.06 / 11:58.



А также marinak:15.06.06 / 15:16

Определением убытков из ст.22 ГК, а также ст. 623ГК я оперирую в своих аргументах.



Вы предпочтете в суде использовать понятия, не определенные законодательно? Пожалуйста (хотя это будет выглядеть странновато). Не нужно только просить кого-то искать их вместо Вас.





Если же Вы готовы пользоваться ст.22 ГК для дальнейшего обсуждения сути возникшей между нами дискуссии, хотелось бы все таки услышать от Вас как Ваше: "... я разделю эту сумму на 20 тыс. как возврат уплаченных строительной компании средств и 20 тыс. - возмещение причиненного неисполнением обязательств ущерба, который в данном случае будет проще доказать в суде..."

соотносится с приведенным в ст.22гК определением убытков, а также со ст.623 ГК, определяющей момент, на кот. определяется р-р убытков.

Спор ни о чем.

Ни в ст.22 ни в ст.623 нет ни четкого определения терминов "убыток" и "ущерб", ни различий между ними, хотите ли Вы в этом признаться или нет. Вам типа "не хочется повторятся" - наздоровье. Проехали. Замечу при этом, что не только я, но и законодатель (боже! как неосторожно!)в п.4 ст.22 "использует понятия, не определенные законодательно" ( Ах! Ах! Ах!).



Но и я не хочу повторяться и по несколько ряд кряду разжевывать как именно можно доказать в суде размер причиненного убытка(см.Jarik : 16.06.06 / 21:19).

Господа, дискуссия интересная, но, похоже, беспредметная и чисто академическая, несмотря на то, что за этим процессом получения прибавочной стоимости стоит, очевидно, не меньше трети всех т. н." инвестооров", которых и интересует эта тема. Беспредметная, поскольку, во - первых, действительно, ст.514 ГК четко определяет объем прав, переходящих к новому кредитору, причем, не из деликтных, а из договорных обязательств между первоначальным и новым кредитором, которые в случае отсутствия нарушений договора со стороны должника не могут быть изменены новым кредитором, либо, если изменены,- то с согласия должника. Во- вторых, разберитесь с т. н. " строительной" компанией - к кторой Вы хотите предъявлять убытки - как к должнику по договору и субъекту Ваших требований, особенно, если это финансовая компания в которой созданы пресловутые фонды, например, финансирования строительства - она вообще не имеет никакого отношения к строительству, строительной площадке, разрешительной документации и т. д. и т. п. и посмотрите с этой точки зрения на такие " инвестиционные" договоры. И, наконец, в- третьих, вооще, что такое т. н. "инвестиционный договор" и какое отношение он имеет к гражданскому праву и ГК к которому Вы апеллируете - загляните в Закон " Об инвестиционной деятельности", навязанный в свое время Украине больным воображением людей не имеющих отношения к праву, а лищь к "финансовым потокам" - с точки зрения предмета его правового регулирования, особенно с учетом запрета заключения с начала 2006 г. данных договоров в строительстве с физическими лицами, даже с учетом действия п.1 ст.6. ГК.. Ну как в этих условиях правильно и главное безопасно и гарантированно получать прибавочную стоимость "бедному" " инвестору"? вопрос конечно интересный, но разрешимый на базе совершенно иных, чем, "инвестиционные" правовых подходах, поставив право впереди финансов, а не наоборот.

Отвечаю.

Во-первых, Вы абсолютно правы, что 514 ГК определяет объем прав, переходящик новому кредитору из договорных обязательств. Но это вовсе не означает, что новый кредитор, в отличие от первоначального, лишен права требования возмещения ущерба (убытков)в связи с неисполнением договора должником, что я и пытался растолковать г-же МаринеК.

Во-вторых, не следует валить в кучу разные способы получения квартиры на первичке (ФФС, инвестдоговора или облигации). В рассматриваемом примере четко указан инвестиционный договор со строительной компанией, заключенный до введения запрета на них.

В-третьих, почему Вы считаете, что инвестиционные договора не входят в сферу регулирования ГК? При этом я согласен, что он давно морально устарел.

И безусловно, я согласен с Вашими выводами о том, что существуют другие подходы к правовому регулированию отношений между "инвесторами", застройщиками и др. субъектами первичного рынка недвижимости. Кто ж спорит? Только Вы это застройщикам расскажите. Многие из них до сих пор заключают инвестдоговора "задним числом". Им так удобнее.