Поиск квартиры под аренду.

Здравствуйте.
Я собираюсь покупать квартиру для последующей сдачи ее в аренду. Сдачи очень долгосрочной, без последующей перепродажи. Сдачи легальной, с договором, нотариально заверенным, с минимальной "головной болью".
Мне очень сложно выбрать формат покупаемой квартиры, поэтому прошу помощи у более опытных на рынке недвижимости людей.
Теперь, вкратце опишу варианты, которые я рассматриваю, и прошу посоветовать, за сколько такие варианты реально сдать ( на данный момент ).
I. Новостройки.
Новостройки, которые мне подходят по всем параметрам, есть только у Укрбуд. Сама компания, с учетом всех факторов, внушает определенные опасения, но других подобных новостроев просто нет.
Итак, варианты квартир ( предположим, что все они будут достроены ):
1. ЖК Новопечерский двор. 300м от Дружбы Народов, элитный район. Цена 76к, 1комнатная квартира 45 квадратных метров. Другие квартиры в этом районе сдаются очень дорого, можно рассчитывать на 5000-6000грн. в месяц, а то и больше?
Плюс в том, что оно наполовину построено, и будет сдаваться в 4кв.2014.
2. ЖК Либiдь. 300м от Дворец Украина. Котлован.
Однокомнатная квартира за 57к, 48кв. м.
Мне кажется, что сдаваться здесь должно почти ничем не хуже, чем на Дружбы народов, а цена ниже существенно.
Смущает близость железной дороги - 200м. Поможет ли хорошая звукоизоляция от этой напасти?
3. ЖК Козацький. ул. Гарматная 38, в 200м скоростной трамвай, на котором 6 минут до КПИ, 15 мин до Вокзальной.
Котлован.
2-комнатная квартира в 53кв. м. - 57к $, 2-комнатная в 67кв. м - 71к $.
Во втором варианте, лет через 5-10 мы бы и сами с удовольствием пожили :) Но смущает тот факт, что квартира двухкомнатная, а как я слышал, двушки сдаются хуже/менее выгодно, чем однушки. Так ли это?
За сколько ( по времени, и по деньгам ) можно сдать такие квартиры?
И реально ли за год и 3 месяца построить первую секцию вообще полностью, как они обещают?
4. ЖК Артемовский, около 1км к северу от Дорогожичи, ул. Бакинская 37 В.
Практически то же, что самое, что вариант с ЖК Козацький. Район нравится несколько меньше, ибо вокруг куча частного сектора, да и контингент, мне кажется, хуже. Но плюс в том, что в отличие от предыдущего варианта, этот дом уже строится около 4месяца, построен фундамент и 1-2 этажа.
________________________________________
II. Вторичка в этих районах.
Можно найти такие-же по ценам и кол-ву комнат квартиры ( по крайней мере в объявлениях, которые могут быть "липовыми" ), но мало.
Только вот это будут квартиры в кирпичных хрущевках ( видел всего несколько в 9-этажках ).
Тут вопросов гораздо больше. Большинство из них относятся к вопросам личной безопасности и проверки чистоты и качества объекта, и задам я их в соответствующей ветке.
Просто, интересно следующее.
1. Насколько реально достаточно быстро найти съемщика ( Долгосрочно ) на 1к квартиру 35-40кв. м. в кирпичном доме 60-70 годов постройки в районе Дружбы Народов/Либедской/Дворца Украины, за 4500грн хотя-бы?
2. Насколько лучше или хуже будет сдавать двухкомнатную квартиру 45-55квадратных метров в районе Шулявской ( ближе к ул. Борщаговской и скоростному трамваю ), или такой же двушки на Дорогожичах или Лукьяновке?

постою послушаю так как вынашиваю подобный план.

Сейчас капиталовложения под аренду жилой недвижимости не рентабельны.

не рентабельны?
квартира стоит 50 000 у. е и в месяц аренда с нее же минимум 400 у. е, за год 4800 у. е. Вычтите налог+ремонт(хотя ремонт не так уж часто нужен) остается 8 процентов годовых в валюте. Разве это не выгодно тому, кто депозитам не доверяет?В Москве и в некоторых за границах отдача на уровне 4 процентов хорошей считается. Или в Киеве я чего-то не учитываю?Очень хочется услышать мнения так как вопрос для меня не праздный.

Тоже не соглашусь с Oksana_P. По варианту ЖК "Новопечерский двор": цена квартиры 76к 20-25к необходимо вложить в ремонт и мебель, соответственно итоговая стоимость объекта составит порядка 100000 у. е. Сдать ее можно будет за 1000 у. е., так как в соседнем ЖК "Новопечерские липки" реальные цены аренды на 1к - 1200-1500 у. е., а ближе к метро хрущевка 1-к 32кв. м. с уставшим евроремонтом стоит 650 у. е. (100% информация - сам сдаю). Итого, учитывая налогообложение, амортизацию ремонта и возможные простои, по данному объекту реально получить 8-9% годовых, что для аренды очень неплохой результат. Также, мне кажется, по данному объекту в долгосрочной перспективе возможно расчитывать на значительную капитализацию, поскольку даже на сегодняшний день в печерском районе цен ниже 2 тыс. у. е. за метр нет, а у вас есть возможность приобрести квартиру за 1,7 тыс. за метр. Но все это без учета рисков остановки стройки, а они на сегодняшний день значительные.

Ну, если точнее сказать, то " обладают очень низкой рентабельностью".
В Вашем примере - "квартира стоит 50 000 у. е и в месяц аренда с нее же минимум 400 у. е, за год 4800 у. е" - я предполагаю, что за 50К на первичке ничего купить не получится, за эти деньги можно будет купить однушку в старой панельке где- нибудь на массивах. С убитым ремонтом и доисторической мебелью. Из арендных отминусовываем коммунальные. Допускаем, что в квартире нужно по минимуму обновить что-то из мебели и докупить что-то из бытовухи. Плюс текущие ремонты, т. к. состояние изношеное. Думаю, по факту, выйдет меньше 8% годовых. А еще нужно учесть возможный фактор изменения цены этой квартиры. Не, дешеветь то недвига вряд ли будет, но вот менятся цена в сегментах может вполне. Т. е. более качественная первичка подорожает, а убитая хрущевка, о которой идет речь может и убавить в цене.

Только Вы забыли написать, что
- речь идет о том, чтобы эти 100К долл заморозить минимум на пару лет - время необходимое на постройку дома, окончательный ввод его в эксплуатацию с подключением всех коммуникаций, ремонт в квартире от состояния "от строителей" и обустройство квартиры всем необходимым
- не буду говорить о том, что за застройщик строит данный ЖК, т. к. не вдавался в вопрос, но как Вы сами написали ниже - риски остановки стройки значительные. Знаю не один пример, когда сдача дома в эксплуатацию задерживалась на год-два и более. И, хорошо, что дом вообще достраивали
- ХЗ, что за буржуи снимают однушки по 1,5 килобаксов. За такие деньги вполне можно снять 3-к с евроремонтом недалеко от метро на тех же Осокорках, Позняках или там же снять отличную новую 1-к по цене в два с половиной раза дешевле. Это я к тому, что ликвидность в аренде подобной квартиры ( в смысле с такой ценой) вызывает большие сомнения.

- Факт заморозки денег на пару лет я сознательно не учитывал, посколько автор темы интересуется конкретными объектами у конкретного застройщика, и соответственно хочет просчитать возможную рентабельность от сдачи этих объектов в аренду. Лично я для подобных проектов рассматривал бы только готовые квартиры или со сроком сдачи в эксплуатацию не более полугода.
- Риски по застройщику тоже не учитываются. Как на меня, то на сегодняшний день полностью надежных застройщиков нет, как нет и полностью надежных банков;
- Ну если 1-к хрущевку снимают за 600-700 у. е., то сколько может стоить квартира в новом доме, с новым ремонтом, и метражом в 1,5 раза больше? Я бы не стал сравнивать Печерский район и Осокорки, поскольку районы существенно отличаются и у каждого есть свои предпочтения. Может кого-то напрягают больше напрягают пробки и давка в метро каждое утро, чем квартира в 50-летнем доме. Опять же привычка... Лично я для себя купил квартиру на печерске, хотя за эти же деньги мог купить на Осокорках квартиру площадью в 2-2,5 раза больше.

Надо не спешить, выбрать подходящий объект с подходящей ценой. Сам искал несколько лет квартиру под аренду(надо было или новый дом или после реконструкции, маленькая площадь(до 35м), правый берег(прицентр) и до метро не больше 500м) Нашелся такой домик, в итоге квартира стоимостью 46000(38 квартира и 8 ремонт и мебель) ушла за 500у. е. все коммунальные, даже с учетом амортизации ремонта и техники получается не меньше 12%.
ПОд аренду брать только однушку!!! И дело не только в сроках экспозиции, снимают однухи или пары или одинокие парни/девушки(двушки-трешки часто снимают вскладщину друзья)
За 4500 сдать однушку на дружбы/лыбедской без проблем, в течении одного-двух дней просмотров.

а 1-ка хрушевка в аренде за 650 у. е. из вашего примера, вы пишете "рядом с метро". Это имеете в виду определенные станции метро или вообше чтобы рядом с метро была?

про первичку я и не писала, первичка все же другой сегмент. Про то, что на вторичке за такую цену можно только в спальных дальних районах 1-ку взять, вы не правы. В тех плохих районах уже и 3-ку можно тыш за 68у. е. взять. А 1-ки по 50 тыс у. е. есть и в районах поприличнее и рядом с метро. А на панельку и убитость я согласна. Обновить и возможно конкретно к сдаче да нужно. А вот текушие ремонты совсем незначительны-это из моего опыта на этом рынке и в брежневке и в сталинке и в хрушевке.
И почему из 400 у. е. аренды вы вычетаете коммунальные платежи?Может я ошибаюсь, но по моим наблюдениям 400 цена не включаюшая эти платежи. Вот если я ошибаюсь и эта цена должна их включать, то это и есть серьезный пробел в моих рассчетах по Киеву. В Киеве я пока теоретик. В украинском городе где у меня есть опыт аренда включает коммунальные платежи кроме электричества и интернета.

а почему вы считаете не стояшим брать под аренду двушку или трешку?Ведь их изначально можно сдавать по комнатам или одиночкам или молодым парам. Из-за гемора или спроса на такое по вашим наблюдениям нет?Дело в том что ваш пример с однушкой подтверждает мои наблюдения, но в таких однушках проблема, что даже при блестящей отдаче это все же только 500 у. е. Чтобы получить тысячу нужно таких две, а тут налоги на дополнительные метры и как бы дополнительная недвижимость при нынешних тенденциях налогообложения... А трешка по комнатам около тысячи и пренесет хозяину и недвижимость одна (в смысле в дополнение к недвижимомости где сам хозяин живет).
И спасибо за ваш пример познавательно. А нашли такой вариант самостоятельно или какое агенство посоветовать можете. Вариант ваш неплох. Долго искать пришлось?

1) Спрос на однушки с указанными параметрами значительно превышает предложение, так было есть и в ближайшем будущем будет.
2) Меньшая площадь - меньшие коммунальные, налоги и т. п.
3) Правильные арендаторы(т. е. цельная семья или один человек, меньше риск что поссорятся, захотят переехать жить отдельно друг от друга и т. п.)
4) Затраты на ремонт и мебель/технику значительно меньше

Если надо 1000у. е. можно поискать однушку в центре или на оболонских липках.
Хотя я не знаю как со спросом на такое жилье.

S-Silent, вы какой спрос имеете в виду на такие однушки как у вас, на аренду или покупку?Или оба?
А про покупку однушки дорогой в Центре я сомневаюсь, что в нынешних экономических реалиях будет хороший спрос на однушку даже в новострое за 8000 грн.
Поэтому не смотря на дополнительные проблемы при сдаче по комнатам, думаю спрос будет повыше.
На однушку типа вашей тоже посмотрела бы очень заманчиво. Но сомневаюсь что такое реально найти не находясь годами в Киеве и не имея своего человека у баз данных.

SSilent, ваш вариант на Керамичском - мегаудачный. мы с мужем сами подумывали вложится туда. но такое нечасто встречается: и цена хороша и риски не высоки. а в Укрбуд я бы не полезла. столько нахрапом строить начали, а репутации - ноль

Naoko, эти квартиры вполне себе открыто продавал Спецжитловонд. правда все самые ходовые крошечные однушки быстро размели перекупщики

Я лично сдаю 1-к хрущевку рядом с метро Дружбы народов за 650 у.е.

Понятно.