Арендаторы в продающейся квартире

Квартиру можно и полгода, и год продавать, не держать же ее пустой все это время. Как при заключении договора арендатор реагирует на то, что квартира выставлена на продажу? Как с просмотрами? Напрашивается договор не больше чем на полгода, если нужно срочное освобождение - указать в договоре, компенсировать арендатору переезд и т. д. Наверное, мало вероятности, что покупатель захочет оставить договор в силе, несмотря на требования закона.
Как с этим всем на практике?

При продаже квартиры стандартно бывшим владельцам предоставляют 2 месяца, чтобы освободить квартиру. И арендаторов по договору также надо предупредить о досрочном освобождении за 2 месяца, чтобы не платить неустойку. Т. е., Вы подписываете договор купли-продажи квартиры с отсрочкой выселения на 2 месяца и сразу с визитом к арендаторам с письменным извещением об расторжении договора аренды.
Другое дело, как с покупателями проводить осмотры квартиры при живущих арендаторах... Отдайте квартиру в субаренду под посуточную аренду, там процесс проще. И с посуточной хозяйкой можно договорится о просмотрах между заездами. И не жалко, если клиенты что-то испортят в квартире, все равно новые владельцы после будут делать ремонт.

Далеко не всегда в договоре продажи покупатель разрешает указать срок освобождения до 2 мес. Мы, когда покупали свою квартиру, оговаривали срок в 1 месяц.

Я проработала маклером по купле-продаже недвижимости более 5 лет, пока перешла на аренду. При оформлении договоров нами учитывался человеческий фактор - людям надо время на сборы и переехать. Большинство продавцов делали встречные покупки, надо было время подобрать им взамен другие квартиры, заключить на них купчие, и так далее. Естественно, если покупатель-продавец не оговаривали прочие сроки, мы практически во все договора типово ставили минимум 2 месяца на освобождение. Хотя были и "чистые" продажи, когда продавец прямо на совершении сделки отдавал ключи от пустой квартиры.
Между прочим, igob, при быстрой и чистой продаже цена на квартиру вырисовывалась выше, да и квартира продавалась лучше. И, с другой стороны, если цена на квартиру была "вкусная" или торг хороший, то были случаи, что покупатели и по пол года ждали освобождения.

Спасибо. Пока пытаюсь себе представить, как можно "подружить" аренду и продажу с быстрым освобождением )))

Хотя, я бы Вам не советовала сейчас держать квартиру в аренде, цены на продажу квартир падают, не известно какая цена будет через пол года.
У нас на Печерске в конце прошлого года одна хозяйка из посуточной аренды продала свою трехкомнатную квартиру по бул. Л. Украинки,19 за 150тыс. у. е., а сейчас взамен купила две однушки тут же: на бул. Л. Украинки,15 за 60тыс. у. е. (1/9 эт.), и бул. Л. Украинки,5 за 70 тыс. у. е (5/9 эт.). В прошлом году при встречной покупке фиг бы у нее получилась бы такая экономия.
Хотя, для продажи со встречной покупкой чего-то подороже и побольше, падение цен - это хорошо, итого доплата получится меньше.

Освободят Вам квартиру очень быстро. Пока будут жить, будут присматривать запасной вариант. Вы ведь не скроете от квартирантов процесс продажи квартрры. Другое дело - насколько выгодно Вам держать этих квартирантов. Ведь их присутствие явно не приведет к удорожанию вашей квартиры. Квартиру надо показывать в чистом виде, с вымытыми окнами, выбрать выгодное освещение и т. д. А если у Вас еще будут женщины с вечными стирками и развешенными постирушками, грязными кастрюлями и разбросанными вещами, то Вы больше потеряете в деньгах (ведь всегда торгуются), чем заработаете на аренде. Да и квартиранты согласятся на показы, если Вы им поставите низкую цену.... В любом случае обговаривайте с ними в каком виде должна быть квартира при просмотрах. И вообще подумайте, должны ли они присутствовать во время просмотров. Ведь их внешний вид, их имедж тоже будет влиять на решение покупателей. Многим не нравится, если квартира была в аренде. Это не основное при покупке квартиры, но тоже капает на сознание...

ИмЕдж это да, очень влияет :)
Вымытые окна тоже очень влияют на принятие решения о покупке :)))

Зря Вы так, Циник! Сейчас надо каждого покупателя обхаживать, чуть ли не дорожку к своей двери стелить чтоб купили. Очередей нет ни за одной квартирой. И все хотят сбить цену, - еще при телефонном разговоре... А уж как приходят - то дай им только зацепку чтоб поторговаться! Ведь есть столько схем "опустить цену". Вы можете продать любую квартиру, но вопрос: - Сколько Вам придется уступить при торге? Как говорят: "Товар надо показывать лицом"! И к квартирам это тоже относится. Когда-то смотрела передачу о продаже дорогих домов за рубежом. Так там специально заселяют людей почти за бесплатно. Но они обязаны показывать обжитую квартиру с домашним уютом и чистую. Это условия их проживания.

А может быть покупатель хочет приобрести квартиру не для собственного проживания, а с инвестиционными целями? Тогда наличие хорошего арендатора будет только в плюс.

Вы говорите - в чистом виде показывать ))) Сейчас начинается небольшой ремонтик, потому что арендаторы сидели 4 года, и естественный износ достиг предела. Вряд ли покупатель (если найдется, конечно) этим ремонтом воспользуется, но если не продастся в ближайшие месяц-полтора - так хоть с ремонтом будет сдаваться.

Похоже, трешка продалась очень удачно )))

Какое удачно. Пяток лет назад за двушку аналогичного класса давали 150 тыс. у. е. Для чистой продажи удачные времена прошли.
Согласна Ниной. Покупатель, особенно неопытный, воспринимает квартиры не столько умом, сколько ощущениями. Бывало при осмотрах даже родных хозяев квартир я выставляла на улицу погулять. С большим количеством людей квартира воспринимается тесной. Да и жильцы неожиданно могут ляпнуть покупателю что-то негативное о квартире, соседях.

Пяток лет назад еще кризис не случился. А какой там класс квартиры? Кирпичная брежневка-вертолет?

Ремонтик - это нормально. Ремонт как бы очищает квартиру от предыдущих накопленных энергий. Люди это инкстинтивно чувствуют и относятся нормально к мелу и краске. А вот грязь никто не любит. Если квартира "убитая", то хозяевам рекомендуется сделать "предпродажный ремонт". Это когда поверх старых обоев клеятся новые дешевые, красятся подононники, батареи и трубы. Делается это все самыми дешевыми, никуда не годными красками. Для работы нанимаются алкоголики у которых все дешево. И сам ремонт длится не более 3-х дней. На счет качества тут заморачиваться не надо. После этого у квартиры чистый и опрятный вид. И затраты на дешевую краску и обои возвращаются с лихвой.

3-к. смежно-раздельная. 9-эт. кирпичный дом примерно 68-69г. г. строительства, изначально строился ЦК для рабочих своих подведомственных структур. Угловой, сразу возле ст. метро Печерская.
А Ваша квартира где и какая?

Да уж, алкоголики самой дешевой краской такого наделают, потом сам не рад будешь. Я своими силами )))

Возможно, там улучшенная планировка, если дом имеет отношение к ЦК.
У меня дом начала 20 века - вне класса )))

Ремонт называется "предпродажный". Т. е. это когда Вы серьезно продаете квартиру. Сами Вы сделаете его за 2 дня. И больше не надо, потому как все остальное лишнее. А вот квартиранты, ремонт для квартирантов - это другое. Вы определились что точно продаете квартиру, или, как говорят:"Как карта ляжет..."???

Сложный вопрос) За хорошую цену - продам. Не найдется за время ремонта хороший покупатель - будет сдаваться дальше и одновременно продаваться. Поэтому и ремонт придется делать хоть и бюджетный, но не совсем паршивенький. Подозреваю, что и на цену это повлияет. Во всяком случае, трудозатраты на ремонт и потери из-за простоя, думаю, должны окупиться.